인천지방법원 2026타경501381. 인천 계양구 장기동 대경이즈뷰 제1동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 후순위 가압류나 압류보다 김준후 임차인의 대항력과 보증금 승계 여부입니다. 임차인은 2022.02.11. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.12.입니다. 현재 말소기준권리는 2023.07.25. 한국자산관리공사의 가압류이므로 임차인의 점유·전입이 훨씬 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 단순히 최저가 131,000,000원만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 배당 산식상 집행비용 2,634,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 128,366,000원이 배당되고, 보증금 153,000,000원 중 24,634,000원이 남습니다. 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금은 통상 매수인 부담으로 연결될 수 있어 최저가가 낮아져도 실질 부담이 함께 따라가는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김준후 임차권에 대한 실질 승계액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 123 대경이즈뷰 1동 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 장기서로20번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상5층 내 제1동 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김정희 (2022.02.14. 매매, 거래가액 153,000,000원 · 2022.03.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 말소기준은 2023.07.25. 한국자산관리공사 가압류 15,979,790원입니다. 그보다 앞선 강서신용협동조합 근저당은 2022.02.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 김준후 임차인은 같은 날인 2022.02.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.12.이므로, 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준후 2층 201호 전부 · 주거(임차권등기) | 153,000,000원 | 2022.02.11 | 2022.01.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.03.06 | 실질 0원* 룰상 24,634,000원 |
김준후는 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 153,000,000원이며, 전입·점유가 말소기준인 2023.07.25.보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 현 회차 낙찰가 131,000,000원보다 보증금이 커 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약이 제출돼 있어 그 일반 원칙의 예외가 적용됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1.31억만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저가는 모두 131,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 최근 12개월 동일·유사 물건 평균이나 최신 실거래 비교 근거가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
등기부상 현 소유자 김정희의 취득 거래가액은 2022.02.14. 기준 153,000,000원이지만, 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 시세로 대체할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 131,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정 · 룰상 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 김준후 보증금 | 153,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 15,979,790원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 일반 배당 산식에서는 임차인 보증금 중 24,634,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 집행비용·배당 결과는 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 계양구 장기동 소재 ‘인천인혜학교’ 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물의 제1동 제2층 제201호이며, 외벽 석재붙임·내부 인테리어·샷시창호 마감 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(장기 구획정리)이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 확인. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김준후 임차권 전체와 미배당 보증금에 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 순위 5번 주택임차권의 말소 절차와 낙찰 이후 등기 정리 조건을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 김준후는 2024.03.06. 배당요구가 접수된 것으로 되어 있으므로 배당표 작성 시 실제 배당액과 부족액을 재확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 계양구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석돼 있습니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 근거 없이 감정가 131,000,000원이 저렴하다고 단정하지 말고, 입찰 직전 인근 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 실제 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약
이 사건은 겉으로 보면 보증금 153,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현 최저가 131,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 일반 배당 산식만 적용하면 현 회차에서도 24,634,000원의 미배당 보증금이 남습니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 승계 부담을 0원*으로 보는 것이 이번 사건의 핵심입니다. 따라서 실질취득액은 현 회차 기준 131,000,000원*입니다. 다만 이것이 현재 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 최신 실거래 비교 근거가 없는 만큼, 권리상 핵심 위험은 확약으로 완화됐지만 가격 메리트는 아직 확인되지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
