인천지방법원 2026타경501386. 마전동 삼성쉐르빌2 5층 502호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 강승우이고, 2013.12.23 소유권이전 당시 이름은 강위였으며 2018.10.17 개명 사실이 2022.04.12 등기되었습니다. 현재 유효한 근저당은 없고, 과거 우리은행·국민은행 근저당과 인천신용보증재단 가압류는 이미 말소되었습니다.
핵심은 김혜경의 주택임차권입니다. 보증금은 180,000,000원, 전입일은 2022.05.02, 확정일자는 2022.04.11, 점유개시는 2022.04.29이며 2024.07.11 주택임차권등기가 접수되었습니다. 경매개시결정 2026.02.19보다 앞선 권리라 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조지만, 이 사건에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1017-2 삼성쉐르빌2 5층 502호 |
| 등기부 도로명주소 | 인천광역시 검단구 완정로33번길 7 |
| 용도 / 면적 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) · 70.51㎡ · 6층건 중 5층 |
| 소유자 | 강승우 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 경매의 말소기준 역할을 하는 것은 2026.02.19 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김혜경의 주택임차권은 대항력과 우선변제권이 확인되어 원칙상 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 인수권리와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 제5층 제502호 70.51㎡ 전부 | 180,000,000원 | 2022.05.02 / 2022.04.11 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 확약 반영 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세를 우선하면 신건은 싸지 않다
삼성쉐르빌Ⅱ의 실거래는 총 6건이 확인되고, 대상 면적은 70.51㎡입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 179,166,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 176,666,666원, 최신 거래는 2026.03 155,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -2.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 70.51㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 73.33㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.05 | 73.53㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.01 | 73.33㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2022.09 | 73.33㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2021.07 | 73.53㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 176,666,666원 |
최저가 177,000,000원은 전체 평균 179,166,666원의 98.8%이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 100.2%로 오히려 최근 시세 이상이고, 최신 거래 155,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -2.8%이므로 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 표현할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 김혜경 보증금 | 180,000,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김혜경의 미배당 보증금은 6,278,000원으로 매수인 인수액이 산출되지만, 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 6,278,000원 | 0원 | 177,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 41,182,400원 | 0원 | 141,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 69,105,920원 | 0원 | 113,280,000원 |
확약이 없다면 보증금 180,000,000원이 매각가보다 커질수록 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김혜경에 대한 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 따라서 확약 반영 후에는 유찰 시 매각가 하락이 그대로 실질취득 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층건 내 5층 502호이며 사용승인일은 2013.12.03입니다. 위생설비·급배수설비·승강기시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 약 12미터 및 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)·가축사육제한구역·성장관리권역·토지거래계약 허가구역이며 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
- 용도. 등기사항전부증명서상 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택), 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다.
- 거래 표본. 삼성쉐르빌Ⅱ는 16세대이며 확인된 실거래는 6건, 최근 12개월 거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 물건의 핵심은 김혜경 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 배당·말소 조건 확인. 신건 배당계산상 임차인 미배당액은 6,278,000원이지만, 확약 적용으로 실질 인수 0원을 전제로 분석했습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 179,166,666원보다 최근 12개월 평균 176,666,666원과 최신 거래 155,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -2.8%이므로 신건 감정가에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)이며 아파트로 전제하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 권리 위험을 줄였지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다
이 사건의 첫인상은 보증금 180,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 인수형 경매처럼 보인다는 점입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 6,278,000원, 1회 유찰 시 41,182,400원, 2회 유찰 시 69,105,920원의 미배당 인수가 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서에 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그 다음 판단 기준은 가격입니다. 확약 반영 신건 실질취득은 177,000,000원으로 최근 12개월 평균 176,666,666원의 100.2%입니다. 최신 거래 155,000,000원보다 높고 최근 추세도 -2.8%입니다. 따라서 권리 위험이 확약으로 해소되었다는 사실과 신건 가격의 매력은 별개의 문제입니다. 현재 회차는 권리는 확약 확인, 가격은 보수적 판단이 핵심입니다.
