인천지방법원 2026타경501416. 인천 남동구 간석동 태진베스트빌 3층 302호, 전용 64.315㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문준호로, 2022년 3월 3일 178,000,000원에 매수했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 담보권보다 이지혜의 주택임차권입니다. 임차인은 2021년 12월 21일 계약과 확정일자를 갖추고 2022년 1월 27일 전입·점유를 시작했으며, 이는 말소기준으로 계산된 2025년 3월 10일 춘천시 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 매각가 159,000,000원 가정 시 집행비용 3,026,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 155,974,000원이 배당되어, 단순 배당 룰상 34,026,000원이 부족합니다. 그러나 제공된 명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있어 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 이지혜 임차권에 관한 판단이며, 다른 별도 임차권에 자동으로 확대 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 94-14 태진베스트빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 64.315㎡ · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 문준호 (2022.03.03. 거래가 178,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이지혜 실제 임차인 1명 | 3층 302호 64.315㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 전입 2022.01.27 · 확정 2021.12.21 · 배당요구 2024.02.27 |
이지혜는 전입·점유가 2022년 1월 27일로 말소기준권리인 춘천시 압류(2025년 3월 10일)보다 빠르므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 확정일자도 2021년 12월 21일이고 배당요구가 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2024년 2월 27일 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 13.6% 높다
태진베스트빌은 총 6세대, 2010년 5월 27일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균은 159,333,333원이지만 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 66.38㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 64.32㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.03 | 64.32㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 159,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
전체 평균 159,333,333원만 보면 최저가 159,000,000원이 거의 같은 수준이지만, 그 평균에는 2022년 178,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 140,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -17.2%입니다. 따라서 현재 최저가이자 실질취득가인 159,000,000원은 최근 시세의 113.6%로, 최근 거래보다 19,000,000원 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,026,000원 |
| 1. 임차인 이지혜 보증금 | 190,000,000원 | 155,974,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 이지혜 보증금 미배당액은 34,026,000원입니다. 다만 명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약을 적용하지 않는 기계적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 159,000,000원 | 34,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 127,200,000원 | 65,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,760,000원 | 90,464,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 5층 중 3층 302호이며 사용승인일은 2010.05.27입니다.
- 입지. 간석3동행정복지센터 남서측 인근으로, 주상용부동산과 다세대주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측으로 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 205㎡·사다리형·평지입니다. 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 태진베스트빌은 총 6세대이고 확인된 실거래가 3건에 그칩니다. 최신 거래는 140,000,000원이며 최근 가격 추세는 -17.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 대상인 을구 8번 임차권을 직접 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 159,333,333원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 140,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -17.2%로 내려와 있어, 신건 최저가 159,000,000원을 할인 가격으로 보기 어렵습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대이며 거래 표본도 많지 않아, 아파트처럼 풍부한 실거래를 전제로 한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 크게 보입니다. 실제 단순 배당표에서도 현재 가격 기준 34,026,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점 때문에 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 159,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 140,000,000원보다 19,000,000원 높고, 시세 대비 113.6%입니다. 최근 거래 추세도 -17.2%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 확약서의 실제 효력 확인과 최근 하락 시세에 맞는 응찰가 설정입니다.
