* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 따른 주된 임차권 해소를 전제로 한 표시입니다. 확약서에 한주희의 대항력 및 미배당 보증금 청구까지 포기하는 효력이 있는지는 원문 확인이 필요합니다. 김시윤의 별도 보증금 위험은 포함하지 않았습니다.
인천지방법원 2026타경501421. 인천 남동구 구월동 룩소르주상복합아파트 3층 310호입니다. 건물 명칭에는 아파트가 들어가지만, 본건의 공부상 용도는 오피스텔입니다. 전용면적은 59.8602㎡이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 180,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 160,000,000원입니다.
권리 구조에서는 2021.03.10 국세 압류가 말소기준권리입니다. 이보다 먼저 전입한 한주희에게는 대항력이 있어 보증금 미배당분의 인수 가능성이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 확약의 정확한 권리 포기 범위와 별도 전입자의 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 3층 310호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동대로777번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.8602㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2015.06.12 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.07.24 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.10 갑구 6번 압류 · 국(남인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
한주희의 임차권등기는 을구 3번에 해당하며, 보증금 160,000,000원에 대해 배당요구가 이루어졌습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차권 해소의 중요한 근거는 존재합니다. 그러나 현재 확인되는 확약 내용은 말소동의입니다. 대항력 포기, 잔여 보증금 청구 포기 및 매수인 면책 범위까지 포함되는지는 확약서 원문과 매각조건을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한주희 주택임차권등기 |
2020.07.24 2020.07.13 |
160,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
확약 확인 실질 0원* 조건부 |
| 김시윤 현황조사·매각물건명세서 |
2025.07.17 미상 |
미상 | 없음 | 미확인 | 별도 확인 보증금·점유관계 미상 |
한주희의 임차권등기 대상은 제3층 제310호 59.8602㎡ 전부입니다. 임차권등기 접수일은 2022.08.26입니다. 김시윤은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 보증금·확정일자·점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
룩소르주상복합의 비교 거래는 총 12건이며 전체 평균은 180,500,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 176,000,000원으로 더 낮습니다. 최신으로 제시된 거래도 2024.07의 150,000,000원이고, 최근 거래군의 가격 추세는 과거 거래군 대비 -4.2%입니다. 따라서 전체 평균과 감정가가 비슷하다는 이유만으로 적정가격이라고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 57.6㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 64.62㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.02 | 59.4㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2024.02 | 57.6㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 62.01㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2023.05 | 60.89㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2023.05 | 60.89㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2022.08 | 59.4㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.05 | 58.05㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 58.28㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.03 | 57.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 57.89㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 비교 지표 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 전체 실거래 평균 | 180,500,000원 | 과거 고가 거래 포함 |
| 최근 12개월 평균 | 176,000,000원 | 신건 최저가가 더 높음 |
| 최신 거래 | 150,000,000원 | 2024.07 거래 |
| 최근 가격 추세 | -4.2% | 과거 거래군 대비 하락 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 102.3% | 최근 시세보다 비쌈 |
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 한주희 임차보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 16,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 집행비용 3,320,000원, 한주희 160,000,000원, 주택도시보증공사 16,680,000원으로 매각대금 전액을 배분합니다. 주택도시보증공사의 미배당 추정액은 143,320,000원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부 및 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 한주희 보증금과 신청채권자의 청구액이 각각 160,000,000원으로 기재되어 있으므로 두 채권의 대위관계와 중복계상 여부도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 다르다
| 구분 | 최저가 | 한주희 인수 추정* | 미확약 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 | 144,000,000원 | 18,816,000원 | 162,816,000원 |
| 2회 유찰 | 115,200,000원 | 47,212,800원 | 162,412,800원 |
* 인수 추정액과 실질취득액은 확약에 의한 면책을 적용하지 않은 경우의 시나리오입니다. 제공된 회차별 추정치를 그대로 사용했습니다. 실제 배당순위·집행비용·세금에 따라 변동됩니다. 확약의 전면적 면책 효력이 확인되면 한주희 관련 인수는 실질 0원으로 처리하며, 김시윤 관련 미상 위험은 별도입니다.
1회 유찰 시 최저가는 144,000,000원으로 내려가지만, 확약이 유효하지 않아 미배당 보증금을 인수하면 실질취득 추정액은 162,816,000원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가 115,200,000원에 인수 추정액 47,212,800원을 더하면 162,412,800원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길병원사거리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업 및 주상지대입니다. 감정요항표상 주변환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 북측 소로를 통해 남동대로로 연계되며 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통여건은 양호한 편으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 310호입니다. 사용승인일은 2015.06.12이며, 위생·급배수·도시가스·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 공동주택과 오피스텔이 혼재하는 건물로, 물건 명칭만으로 아파트 거래와 동일하게 비교하면 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,138,000원/㎡입니다.
- 환금성. 룩소르주상복합은 80세대 규모입니다. 비교 거래의 최고가는 235,000,000원, 최저가는 150,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 가격 추세도 -4.2%입니다. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기뿐 아니라 대항력 및 미배당 보증금 청구의 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 한주희의 임차보증금 160,000,000원, 전입일 2020.07.24, 확정일자 2020.07.13과 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
- 별도 전입자 확인. 김시윤의 보증금·임대차계약·점유관계와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 대위관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 160,000,000원과 한주희의 보증금 160,000,000원이 동일하므로 채권의 대위·승계 및 중복 배당계상 여부를 확인해야 합니다.
- 체납세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 우선 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 최근 12개월 평균 176,000,000원, 최신 거래 150,000,000원, 하락 추세 -4.2%를 기준으로 가격을 검토하되 거래 시차를 고려해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 최신 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리 문제를 줄이지만 가격까지 낮추지는 않는다”
이 물건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서와 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 확약이 매수인에 대한 잔여 보증금 청구까지 배제하는 것으로 확인되면 한주희 관련 실질 인수액은 0원으로 정리할 수 있습니다. 그러나 확약의 효력 범위가 확인되지 않으면 보증금 160,000,000원의 미배당 인수 가능성을 고려해야 합니다. 김시윤의 미상 보증금과 점유관계 역시 별도로 남습니다.
가격은 신건 최저가 180,000,000원이 최근 12개월 평균 176,000,000원의 102.3%로 이미 시세 이상입니다. 최신 거래는 150,000,000원이며 최근 거래 추세도 -4.2%입니다. 유찰 후에도 확약 효력이 불분명하면 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 규모에서 쉽게 내려가지 않습니다. 권리 해소 범위 확인과 최신 시세 재검증을 마치기 전에는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
