인천지방법원 2026타경501426. 간석오거리역 남측 인근 리더스타워 에이동 17층 1709호, 전유부 26.33㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자 이준상은 2022년 4월 9일 매매계약, 4월 11일 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 임차인 구본성은 2022년 4월 10일 임대차계약 및 점유개시, 4월 19일 주민등록, 5월 4일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024년 4월 19일 스마트저축은행 가압류입니다.
따라서 임차인은 말소기준권리보다 먼저 주민등록을 마친 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원래 구조라면 매각대금 66,000,000원 중 집행비용 1,588,000원을 제외한 64,412,000원을 배당받고, 보증금 잔액 35,588,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 그러나 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 17층 1709호 |
| 물건종류 / 전유부 | 집합건물(오피스텔) · 전유부 26.33㎡ · 지하4층, 지상20층 건물의 17층 |
| 소유자 | 이준상 (2022.04.09 매매 · 거래가액 100,000,000원 · 2022.04.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약서
등기상 오래된 회천신용협동조합 근저당과 최승남 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 최초 존속 권리는 2024년 4월 19일 스마트저축은행 가압류입니다. 구본성의 주민등록일은 2022년 4월 19일이므로 그보다 앞서며, 보증금 100,000,000원 전액에 대해 대항력 문제가 발생하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 구본성 주거(임차권등기) | 17층 1709호 26.33㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.04.19 / 2022.05.04 점유개시 2022.04.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 66,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 판정할 근거는 없습니다.
확약서 적용 전의 단순 권리계산에서는 최저가 66,000,000원에 미배당 보증금 35,588,000원이 더해져 부담이 커지지만, 확약서가 적용되는 이 분석의 실질취득은 66,000,000원입니다. 다만 이는 권리 인수 조정 결과일 뿐, 시장시세 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,588,000원 |
| 1. 임차인 구본성 보증금 | 100,000,000원 | 64,412,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 10,751,065원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 18,487,143원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 구본성 보증금 미배당액은 35,588,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트조 지하4층·지상20층입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 인천지하철1호선 간석오거리역 남측 인근으로 동류형 업무시설과 각종 근린생활시설이 주로 들어선 상업업무지대입니다.
- 교통. 북측에 간석오거리역이 인접하고 인근 대로에 버스정류장이 있어 감정평가서상 대중교통 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측·동측·남측으로 각각 약 35m·35m·8m 포장도로에 접해 차량 접근이 용이합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구이며 토지는 평지의 사다리형 업무용 대지입니다. 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했고, 자세한 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 구본성의 보증금은 100,000,000원, 주민등록은 2022.04.19, 확정일자는 2022.05.04입니다. 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 임차인입니다.
- 배당 결과 확인. 신건 66,000,000원 가정에서 임차인 예상배당은 64,412,000원, 룰상 미배당 보증금은 35,588,000원입니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 66,000,000원이 시세 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 점유 현황은 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 이번 사건에서 다르다
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인 자체가 아니라, 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 구본성은 보증금 100,000,000원, 전입 2022.04.19, 확정일자 2022.05.04로 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션만 보면 35,588,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남지만, 확약서를 반영하면 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 66,000,000원입니다.
다만 최근 실거래 자료가 없어 이 66,000,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이번 물건은 권리상 핵심 리스크는 확약서로 완화되지만, 가격 적정성은 별도 확인이 필요한 오피스텔로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
