인천지방법원 2026타경501442. 청라에일린의뜰 3층 318호로, 공부상 주용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 일반적인 근저당 말소기준형과 다릅니다. 등기부상 현재 남아 있는 근저당은 없고, 2022.08.26. 국의 압류가 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 그보다 앞선 2021.06.30. 성유경의 전입·점유가 있어, 이 임차인은 대항력이 있습니다.
여기서 숫자만 보면 긴장해야 합니다. 성유경의 임차권등기에는 보증금 107,000,000원이 기재되어 있고, 현재 최저가는 81,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 내려가지 않는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 성유경에게 적용되는 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501442 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 3층318호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 주용도 업무시설(오피스텔) · 제3층 제318호 |
| 소유자 | 박성현 · 2021.05.14. 매매 · 거래가액 93,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 107,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력이 핵심
등기부상 과거 국민은행·신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.26. 국 압류입니다. 성유경은 2021.06.30. 전입·점유로 이보다 앞서고, 2021.06.11. 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리됩니다. 반면 김범진의 전입은 2025.12.26.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성유경 | 2021.06.30 | 2021.06.11 | 107,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 확약 반영 0원 |
| 김범진 | 2025.12.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 인수 없음 |
성유경은 제3층 제318호 32.51㎡ 전부에 관한 주거 임차권등기가 있고 2023.09.18. 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 김범진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일 자체가 2022.08.26. 말소기준보다 뒤라 대항력은 없습니다. 따라서 성유경에 대한 확약 밖에서 별도로 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않습니다.
③ 압류 3건 — 배당표보다 세금 확인이 먼저
- 2022.08.26. 국 압류 · 처분청 인천세무서장 — 말소기준권리.
- 2025.03.13. 국 압류 · 처분청 광주세무서장 — 매각으로 소멸.
- 2025.05.12. 서구(인천광역시) 압류 — 매각으로 소멸.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,000,000원 | 79,142,000원 |
| 미배당 | - | 27,858,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,858,000원과 주택도시보증공사 79,142,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 청구액 107,000,000원 중 27,858,000원이 미배당으로 남습니다. 성유경 임차권은 말소동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 81,000,000원이나 유찰 후 64,800,000원·51,840,000원만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 대항력 임차권이라는 구조적 변수가 있었던 사건이므로 가격 판단과 권리 판단을 분리해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청라1동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제3층 제318호이며 사용승인일은 2011.09.02.입니다.
- 도로. 남측·동측 약 20미터, 서측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 4,642,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 성유경 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사 말소동의 확약에 달려 있으므로 제출서류의 범위와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 성유경 임차권 확인. 전입 2021.06.30., 확정일자 2021.06.11., 임차권등기 2023.09.18.의 연결관계를 원본 서류에서 다시 확인합니다.
- 김범진 현황 확인. 2025.12.26. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부는 배당과 잔여액을 바꿀 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 신건 81,000,000원이나 유찰가의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 권리의 열쇠는 ‘확약서’, 가격의 열쇠는 ‘시세 확인’
이 사건은 겉으로 보면 보증금 107,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 81,000,000원보다 커 가장 경계해야 할 인수형 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 묶일 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 성유경 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납·당해세 여부. 둘째, 최근 실거래 자료가 없어 81,000,000원이 시장가격 대비 어느 위치인지 판단할 수 없다는 점입니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 저가라고 판단하기보다, 확약서 원문과 세금 배당관계를 확인한 뒤 별도의 실거래 검증을 붙여야 합니다.
