인천지방법원 2026타경501446. 부평동 해송파크뷰 5층 503호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아닙니다. 2020년 4월 10일 전입·점유를 시작하고 2020년 3월 2일 확정일자를 받은 봉혜란 씨의 주택임차권이 2022년 9월 19일 말소기준 가압류보다 앞서기 때문에, 등기 순서만 보면 매수인 인수형입니다.
현재 회차 최저가 150,000,000원을 그대로 배당가로 보면 집행비용 2,900,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 147,100,000원이 배당되고, 보증금 184,000,000원 중 36,900,000원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인 인수로 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 이 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 98-85 해송파크뷰 5층 503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 182 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제5층 제503호 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이성진 (2020.04.10. 매매, 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
2015년 설정된 하나은행 근저당권 24,000,000원은 2018년 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2022.09.19. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 봉혜란 씨는 2020.04.10. 주민등록·점유를 갖추고 2020.03.02. 확정일자를 받아 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 184,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉혜란 | 제5층 제503호 52.0㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.10 | 2020.03.02 | 184,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. *원칙 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 36,900,000원이지만, 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 현재 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 150,000,000원이고 현재 최저매각가도 150,000,000원입니다. 소유자 이성진 씨의 2020년 등기상 취득 거래가액은 184,000,000원이지만, 이는 현재 시세가 아니라 과거 취득가격입니다. 최신 실거래·최근 12개월 평균 자료가 없으므로 최저가가 현재 시장가보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
또한 이 사건은 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득을 150,000,000원으로 볼 수 있지만, 확약을 배제한 법정 배당 구조만 놓고 보면 최저가 150,000,000원에 미배당 임차보증금 36,900,000원이 더해지는 형태입니다. 따라서 확약 확인 전에는 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 봉혜란 보증금(우선변제) | 184,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,393,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 36,900,000원입니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가면 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 150,000,000원 | 36,900,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 120,000,000원 | 66,480,000원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 96,000,000원 | 90,128,000원 | 실질 인수 0원* |
이 표가 보여주는 포인트는 분명합니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미배당액이 커져 매수인 인수 부담도 커집니다. 반대로 이번 사건은 해당 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 그 확약이 예정대로 이행된다는 전제에서는 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하 2층·지상 13층 공동주택·업무시설입니다. 사용승인일은 2015.05.21.입니다.
- 입지. 부평중학교 동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·교육시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권지하철 7호선 굴포천역이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 조건·적용 대상·말소 절차를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 봉혜란 씨의 주택임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 매각물건명세서와 확약 내용을 함께 확인하세요.
- 현재 시세 별도 확인. 최신 실거래 자료가 없어 감정가 150,000,000원의 가격 메리트를 판정할 근거가 부족합니다.
- 압류 관련 확인. 2023.05.26. 국의 압류가 존재하며 매각으로 소멸하는 구조이나, 실제 배당에서 조세 관련 우선순위는 원본 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며, 현황·내부상태·점유상태를 입찰 전에 재확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 미납 관리비와 현재 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘150,000,000원’보다 ‘확약서’다
등기만 보면 보증금 184,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차에서는 36,900,000원의 미배당이 생기는 전형적인 인수 위험 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영할 수 있습니다.
따라서 핵심은 최저가 150,000,000원이 낮아 보이는지가 아닙니다. 확약서가 실제로 임차권 말소와 인수 해소를 담보하는지를 원본으로 확인하는 것이 먼저입니다. 가격 측면에서는 최신 실거래 자료가 없어 현재 감정가가 시장 대비 저렴하다는 근거도 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 완화되지만, 가격 메리트는 별도 시세 확인 전까지 판단을 유보하는 사건입니다.
