인천지방법원 2026타경501459. 인천 부평구 부평동 일신빌라 3층 303호, 전용 39.695㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 신청채권자의 청구액은 130,000,000원입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2021년 11월 29일 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다. 등기상 말소기준은 2023년 7월 5일의 국세 압류이지만, 임차인 박언용은 그보다 앞선 2021년 11월 29일 전입하고 점유를 시작했습니다. 임차권등기의 접수일은 말소기준 이후라도 기존 대항력의 존속 여부를 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 483-3 일신빌라 3층 303호 도로명주소: 인천광역시 부평구 부일로19번길 26 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 3층 303호 · 39.695㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 · 사용승인 2001.05.15 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.11.29 소유권이전 · 거래가 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.05 · 갑구 9번 · 국 압류(계양세무서장) |
| 임차인 | 박언용 · 전은미 (실제 임차인 2명) |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
기존 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 확인할 대상은 선순위 임차인 박언용의 보증금, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서, 별도 임차인 전은미의 점유관계입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 130,000,000원의 처리
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 박언용 3층 303호 전부 |
전입 2021.11.29 확정 2021.11.06 임차권등기 2024.01.11 |
130,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
미배당 인수 가능
배당요구 있음 · 확약 효력 확인 |
| 전은미 별도 점유자 |
전입 2025.03.17 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음(기재 기준)
우선변제 미상
점유관계 확인
말소기준 이후 전입 |
실제 임차인 2명. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류권자 및 경매신청채권자로 기재된 기관이며, 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.
확약에 따른 실질 인수 0원 처리가 가능한 조건: 확약서 원문과 관련 권리관계를 대조해 해당 임차인의 보증금 미배당액을 매수인이 부담하지 않는다는 사실이 확정돼야 합니다. 이 경우 박언용 관련 인수를 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 그러나 현재는 말소동의만 확인되므로 예정 인수액 16,424,000원을 곧바로 0원으로 확정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 박언용 · 우선변제 | 130,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 추정치와 박언용의 우선배당을 전제로 한 시뮬레이션입니다. 국세 압류 관련 실제 조세채권액과 법정기일, 당해세 및 최우선변제 등은 확정 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 동일 기관의 기재로, 독립 채권인지 중복되는지 확인 없이 합산 확정채무로 취급하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수* | 실질취득 추정* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 116,000,000원 | 16,424,000원 | 132,424,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,800,000원 | 39,270,400원 | 132,070,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 74,240,000원 | 57,496,320원 | 131,736,320원 |
* 확약에 의한 인수 면제가 확정되지 않은 경우의 예상배당 기준입니다. 실질취득 추정액은 각 회차 최저가와 해당 회차 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 변화와 실제 배당에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 확약에 따른 인수 면제가 확인되면 박언용 관련 인수액은 별도로 0원 처리해야 하며, 전은미 관련 미확인 사항은 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개서초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권 전철 1호선 부개역이 위치해 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 2001.05.15입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 주택으로, 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 주변 환경과 교통 여건은 확인되지만, 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 적정 매입가와 매각 가능 가격을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 한정되는지, 보증금 잔액에 대한 대항력 포기 및 매수인 인수 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 박언용. 선순위 대항력의 유지 여부, 임차권등기 관련 권리관계, 보증금 반환·대위변제 내역과 배당금 수령 주체를 대조해야 합니다.
- 임차인 전은미. 전입일 외에 임대차계약서·보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인해야 합니다. 박언용에 관한 확약만으로 별도 점유 문제가 해결되지는 않습니다.
- 배당 및 세금. 국세 압류의 실제 채권액과 법정기일을 확인해야 합니다. 집행비용 및 임차보증금 예상배당액이 달라지면 인수 추정액도 변경됩니다.
- 보증기관 청구 중복. 주택도시보증공사의 가압류 225,000,000원과 경매신청 청구액 130,000,000원이 동일 채권 또는 대위채권과 중복되는지 확인해야 합니다. 같은 기관을 별도 임차인으로 세거나 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 실거래가. 동일 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 거래와 개별 호수 상태를 검증한 후 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 현장과 명도. 실제 점유자, 주택 내부 상태, 관리비 체납 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 원본. 매각물건명세서의 인수권리 문구, 확약서, 등기사항전부증명서와 배당 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인 전에는 1.16억짜리 물건이 아니다”
이 물건은 신건 최저가가 116,000,000원이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금은 130,000,000원입니다. 확약에 따른 인수 면제가 확정되지 않으면 예상배당 기준 실질취득은 132,424,000원이며, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당액이 증가하는 구조입니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 변수입니다. 그러나 말소동의와 보증금 인수 면제는 구분해야 합니다. 박언용의 대항력 포기 및 매수인에 대한 잔액 청구 포기까지 확인되면 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 평가할 수 있지만, 전은미의 보증금과 점유관계는 별도 문제로 남습니다.
현재는 확약의 적용 범위와 실제 배당, 별도 임차관계가 확정되지 않았으며 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 우선 확약서와 임차관계를 검증하고, 이후 실질취득액을 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다. 최저가만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없는 사건입니다.
