인천지방법원 2026타경501463. 인천 미추홀구 도화동 제이프라임빌 4층 401호 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 김민수 임차인의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.06, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.12.21이며 보증금은 147,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.06.02 국의 압류이므로, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서 대항력이 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 하나 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 3번 주택임차권등기를 인수권리로 기재하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 확약을 배제한 배당 시뮬레이션만 보면 현재 회차에서 임차인 배당 부족분 11,732,000원이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 496-11 제이프라임빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 5층 건물 내 4층 401호 · 임차권 범위 55.07㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 (2022.01.06 매매, 거래가액 147,000,000원 · 2022.02.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 사용승인일 | 2012.08.17 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 변수
말소기준은 2023.06.02 국의 압류입니다. 2012.08.23 설정된 광명동부새마을금고 근저당권 123,500,000원은 2021.12.21 이미 말소됐습니다. 이후 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 2025.12.22 국의 압류, 2026.02.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 제4층 제401호 55.07㎡ 전부 | 2021.12.21 | 2021.12.06 | 147,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 김민수 1명입니다. 주택도시보증공사는 등기상 가압류권자이자 경매신청채권자로 나타나며, 임차인 명단의 보증금 중복신고자로 계산하지 않습니다. 김민수는 배당요구를 했고, 현재 매각가 138,000,000원 가정 시 집행비용을 제외한 135,268,000원을 배당받는 시뮬레이션입니다.
* 확약을 반영하지 않는 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 임차보증금 부족분은 11,732,000원입니다. 1회 유찰 시 38,945,600원, 2회 유찰 시 60,669,760원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격·실질취득 — 최저가만 보고 할인으로 보면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 138,000,000원입니다. 소유자 박일성의 2022.01.06 매매 거래가액은 147,000,000원이지만, 이는 과거 해당 물건의 취득가액일 뿐 현재 시세를 직접 뜻하지 않습니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가격은 이 분석에 반영하지 않았으므로, 감정가가 현재 시장보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 11,732,000원 | 0원 | 138,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 38,945,600원 | 0원 | 110,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 60,669,760원 | 0원 | 88,320,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 | 147,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에서는 임차인에게 135,268,000원이 배당돼 11,732,000원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2012.08.17입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 6m 내외 도로에 접합니다.
- 지역·지구. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서가 김민수 임차권 전부에 적용되는지, 별도 조건이 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권·배당 관계 확인. 전입 2021.12.21, 확정일자 2021.12.06, 보증금 147,000,000원, 배당요구가 서로 일치하는지 매각물건명세서와 등기부를 함께 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 138,000,000원이지만 최근 실거래 비교 없이 최저가만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 매각기일 전 현 점유 상태와 인도 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 압류등기가 존재했던 물건인 만큼 당해세와 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수위험을 지운다”
이 사건은 표면만 보면 상당히 강한 임차권 리스크가 있습니다. 실제 임차인 김민수의 보증금은 147,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서며 우선변제권도 있습니다. 현재 138,000,000원 매각을 가정하면 배당 시뮬레이션상 11,732,000원이 부족합니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 138,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교가 없어 이 가격 자체가 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 가격 할인보다 확약서의 적용 범위와 원문 확인입니다.
