인천지방법원 2026타경501469. 인천 서구 당하동 홈캐슬 102동 401호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나, 감정평가의 실제 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 현 소유자 임재경 씨가 2019년 240,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 186,000,000원입니다.

권리분석에서는 일반적인 선순위 근저당 사건과 다른 부분이 있습니다. 임차인 김지원의 전입신고일이 2021.08.13로, 말소기준권리인 박원식 근저당의 설정일 2021.08.18보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 이후에 이루어졌더라도 임차인의 기존 대항력을 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

갑구 6번 인천광역시 서구 압류와 갑구 7번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 2017년 서울축산업협동조합 근저당, 2019년 박원식 근저당 및 국민건강보험공단 압류는 이미 말소되었습니다.

현재 살아 있는 박원식 근저당도 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 채권자의 근저당권 소멸과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 여부는 서로 구분해서 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 김지원은 2021.07.03 임대차계약을 체결하고 2021.08.13 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 2023.09.15에는 임차권등기가 이루어졌으며 배당요구도 접수된 것으로 확인됩니다. 보증금은 186,000,000원입니다.

* 확약 효력 확인 전에는 유찰 시 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 반영합니다. 확약의 적용 범위는 해당 임차권에 한정되며, 다른 권리까지 일괄적으로 면제하는 의미는 아닙니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있지만, 실제 임차인과 별도의 주택 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차인 김지원의 보증금과 보증기관의 청구액을 서로 독립된 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 및 대위관계는 관련 서류를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세가 중요하다

홈캐슬의 면적 유사 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 235,500,000원입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 217,250,000원, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -11.2%로, 오래된 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

최근 거래에는 면적 및 층별 차이가 존재하므로 개별 호수의 상태를 추가로 반영해야 합니다. 다만 현재 확인되는 최신 거래와 최근 평균 모두 신건 최저가보다 낮다는 사실은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

집행비용 4,020,000원은 추정치입니다. 임차인 보증금 전액 배당과 박원식 근저당 일부 배당을 가정한 표이며, 실제 배당순위·채권잔액·조세채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차인 보증금의 대위관계를 확인하지 않고 두 채권을 독립적으로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

이 물건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금이 186,000,000원이라는 점입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아져 임차인이 전액 배당받지 못하면, 확약에 따른 대항력 포기 등의 효력이 확인되지 않는 한 미배당 보증금의 인수 가능성을 검토해야 합니다.

유찰 시 인수액은 제시된 회차별 추정치입니다. 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되어 잔액 인수가 발생하는 경우의 실질취득액은 낙찰가와 인수액의 합계로 판단합니다. 집행비용 등으로 실제 합계는 보증금과 차이가 날 수 있습니다. 확약이 유효하게 대항력 포기 및 임차권 말소까지 포괄하면 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 독정역 북서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·다세대주택·연립주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 무난하며 인근에 버스정류장과 인천2호선 독정역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 5층 중 4층입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 기재된 기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 사항입니다. 입찰 및 취득 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 홈캐슬은 60세대 규모이며, 면적 유사 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 추세가 -11.2%이므로 오래된 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 미배당 보증금에 관한 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 배당 확인. 김지원의 보증금 186,000,000원, 전입 2021.08.13, 확정일자 2021.07.12 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복계상 금지. 주택도시보증공사의 신청채권과 실제 임차인의 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 실질취득액 계산. 유찰 시 낙찰가만 보지 말고 미배당 보증금 인수액을 더해야 합니다. 확약으로 인수가 해소되는 경우에는 그 효력을 확인한 뒤 별도 시나리오로 판단해야 합니다.
• 최근 시세 중심 검토. 전체 평균 235,500,000원보다 최근 12개월 평균 217,250,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 비교해야 합니다. -11.2%의 하락 추세도 반영해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 주택 인도 여부 및 명도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린주택 표기와 감정 이용상태 연립주택을 함께 대조하고, 건축물대장·등기부의 용도 및 면적을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래를 확인하고, 매각조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — 확약은 확인하고, 가격은 최근 시세로 판단

이 물건의 실제 임차인은 김지원 1명이며, 보증금은 186,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 신건 최저가 230,000,000원에 매각되어 예상배당대로 보증금이 전액 배당되면 매수인 인수액은 0원입니다.

유찰 시에는 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 함께 계산해야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 대항력 포기까지 포함하는지 확인하기 전에는 잔여 보증금 인수 위험이 확정적으로 해소되었다고 판단할 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 217,250,000원의 105.9%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다 높고, 거래 추세는 -11.2%로 하락 중입니다. 전체 평균 대비 할인율 97.7%만으로 신건에 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

결론적으로 신건은 최근 시세보다 비싸고, 유찰 후에는 확약서의 효력에 따라 실질취득액이 크게 달라지는 물건입니다. 현재 보증금 전액배당 구조와 유찰 시 인수 가능성을 구분하고, 확약서 원문을 검증한 뒤 최근 거래가격을 기준으로 입찰금액을 판단해야 합니다.