인천지방법원 2026타경501486. 당하동 1088-3 제1동 4층 403호, 전용 56.43㎡ 공동주택으로 감정평가상 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 노창석의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.21, 확정일자는 2021.06.22, 전입·점유 개시는 2021.08.13이고 보증금은 162,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.14에 이루어졌고, 말소기준으로 산정된 국민건강보험공단 압류 2025.08.25보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 유찰 후 매각대금이 보증금을 충분히 배당하지 못하는 구간에서 매수인 인수액이 발생하는 구조입니다. 실제 시나리오상 1회 유찰 시 룰상 인수액은 31,070,400원, 2회 유찰 시 57,416,320원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 노창석 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 노창석 임차권에 한정되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1088-3 1동 4층 403호 · 도로명 인천광역시 검단구 청마로 78-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택)-단지형다세대주택 · 전용 56.43㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이은혜 · 2021.09.10 매매 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 건물규모 | 모드니에꿈C동 · 12세대 · 2013.04.18 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2013년 설정됐던 광진자양새마을금고 근저당과 우리은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.08.25 국민건강보험공단 압류입니다. 노창석의 주택임차권은 그보다 앞서 존재하므로 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 권리입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노창석 4층 403호 56.43㎡ 전부 | 162,000,000원 | 2021.08.13 | 2021.06.22 | 2023.09.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 확약 반영 인수 0원* |
② 가격 판단 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 167,000,000원입니다. 소유자 이은혜의 2021년 취득 거래가액은 162,000,000원이지만, 이는 현재 가격 메리트를 판단할 최신 시세 지표로 볼 수는 없습니다. 따라서 감정가나 과거 취득가만으로 이 물건을 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 유찰 시 권리구조를 반드시 함께 봐야 합니다. 확약을 반영하지 않는 룰상 계산에서는 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 전환됩니다. 1회 유찰 시 최저가는 133,600,000원이지만 룰상 인수액은 31,070,400원, 2회 유찰 시 최저가는 106,880,000원이지만 룰상 인수액은 57,416,320원입니다. 즉 확약서가 없다면 단순 최저가 하락만큼 실질 취득부담이 내려가는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수* | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 167,000,000원 | 0원 | 0원* | 167,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 133,600,000원 | 31,070,400원 | 0원* | 133,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 106,880,000원 | 57,416,320원 | 0원* | 106,880,000원 |
* 룰상 인수액은 말소동의 확약서를 반영하지 않은 시나리오 값입니다. 본 분석의 실질 인수는 제출된 확약서를 적용해 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 노창석 보증금 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 1,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 노창석 보증금 162,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 1,862,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당은 160,138,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 문곡고등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트와 동류형 공동주택으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 모드니에꿈C동은 12세대, 2013.04.18 준공으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 노창석 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 임차권에 적용된다는 점이 핵심입니다.
- 확약 범위 확인. 확약은 노창석 임차권에만 적용됩니다. 확인된 다른 임차인은 없지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 가정에서는 노창석 보증금 162,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 회차에서는 확약을 제외한 룰상 인수액이 31,070,400원·57,416,320원으로 커집니다.
- 말소기준 재확인. 국민건강보험공단 압류 2025.08.25가 말소기준으로 산정돼 있고, 그 이전의 노창석 임차권이 핵심 선순위 권리입니다.
- 가격은 별도 검증. 2021년 소유권 취득 거래가액 162,000,000원은 현재 시세를 직접 보여주는 값이 아니므로, 감정가 167,000,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서의 효력이 승부처”
표면적으로는 보증금 162,000,000원의 대항력 있는 선순위 주택임차권이 있어 까다로워 보입니다. 하지만 현재 신건 167,000,000원에서는 배당표상 보증금이 전액 배당되고, 더 중요한 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점입니다. 이 확약을 적용하면 노창석 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 확인되는 2021년 거래가액 162,000,000원은 과거 취득가일 뿐이고, 신건 감정가 167,000,000원의 현재 시세상 우위를 입증하지는 않습니다. 이 사건은 확약서 원문으로 권리 리스크를 먼저 닫고, 가격은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
