인천지방법원 2026타경501512. 부평구 일신동 일신홈타운 105동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한이룬이며, 2024년 6월 26일 매매가 83,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 이소연의 선순위 주택임차권입니다. 이소연은 2023년 1월 26일 계약·확정일자를 갖추고, 2023년 2월 17일 전입 및 점유를 시작했습니다. 반면 말소기준은 2026년 2월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.

다만 이번 신건 최저가 95,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 2,110,000원을 먼저 제외한 뒤 이소연에게 보증금 83,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 때문에 현 회차에서는 배당만으로도 잔존 보증금이 없고, 별도로 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 따라서 본 분석 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부상 2002년 국민은행 근저당권은 2009년 3월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2026년 2월 24일 강제경매개시결정입니다. 이소연의 임대차는 계약·확정일자 2023년 1월 26일, 전입·점유 2023년 2월 17일이고, 임차권등기는 2025년 2월 27일입니다. 모두 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

임차인 분석

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 별도 임차인 신고나 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.

* 확약 반영 전 회차별 룰상 인수액: 현재 회차 0원 · 1회 유찰 시 8,768,000원 · 2회 유찰 시 23,694,400원. 확약은 이소연 임차권에 관한 것으로 해석해 반영하며, 실제 적용 범위와 말소절차는 매각 관련 원문 서류를 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 신건 95,000,000원

현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 최저매각가 95,000,000원입니다. 등기부상 과거 거래가액은 2009년 98,000,000원, 2021년 120,000,000원, 2024년 83,000,000원입니다. 거래 시점이 서로 달라 이 숫자만으로 2026년 현재 시세를 단정하거나, 신건 최저가가 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

현재 회차에서는 이소연 보증금 83,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 9,890,000원이 배당돼 신청채권 기준 미배당액은 73,110,000원입니다. 배당표상 신청채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별도 항목이며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 주변환경. 송내고등학교 남측 인근으로 아파트·다세대·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
• 설비. 난방설비·급배수설비·위생설비·주차장이 소재합니다.
• 도로. 본건 북측으로 도로가 소재합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 송내고등학교 관련 상대보호구역·절대보호구역, 비행안전제2구역·제3구역(헬기), 과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있습니다. 입찰 전 적용 대상 임차권과 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
• 현재 회차 배당구조 확인. 최저가 95,000,000원에서는 집행비용 2,110,000원 후 이소연 보증금 83,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
• 유찰 후 숫자 재계산. 1회 유찰 시 룰상 임차인 인수액은 8,768,000원, 2회 유찰 시 23,694,400원으로 커집니다. 본 리포트는 확약을 반영해 실질 0원으로 보지만 회차별 배당표는 다시 확인해야 합니다.
• 가격과 권리 분리. 실질 인수 0원이라고 해서 최저가 95,000,000원이 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 가격 판단은 별도 검증이 필요합니다.
• 배당 외 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — 핵심은 “선순위 임차권은 존재하지만, 현재 실질 인수는 0원”

이 사건은 무임차·무인수형이 아닙니다. 이소연의 보증금 83,000,000원 임차권이 2026년 2월 24일 말소기준보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 현재 신건 95,000,000원 기준에서는 이 보증금이 전액 배당되고, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출된 것으로 기재돼 있어 본 분석 규칙상 실질 인수액은 0원입니다.

반대로 가격은 별개의 문제입니다. 현재 감정가와 최저가가 모두 95,000,000원인 신건이며, 과거 등기상 거래가만으로 2026년 현재 시세 할인 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건을 “최저가가 싸다”는 이유로 평가하기보다, 권리상 확약의 실제 효력과 회차별 배당구조를 확인하고 가격은 별도로 검증하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.