인천지방법원 2026타경501517. 인천 미추홀구 학익동 미래홈타운 제1동 9층 901호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김진혁으로, 2022.05.28 매매를 원인으로 2022.06.24 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 제공된 계산상 말소기준은 2026.02.24 갑구 8번 강제경매개시결정이며 채권자는 주택도시보증공사입니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 것은 정강현의 임차권입니다. 정강현은 2022.06.24 전입·점유, 2022.05.31 확정일자를 갖고 있고 2024.07.29 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 240,000,000원으로 최저매각가 203,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이 건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 정강현 부분은 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 269-4 미래홈타운 1동 9층901호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 38 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 9층 |
| 임차권 범위 | 9층 901호 70.03㎡ 전부 |
| 소유자 | 김진혁 · 2022.06.24 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 전입자를 분리해서 본다
2016년 소유권보존 뒤 이해동에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 신탁등기가 이뤄졌습니다. 신탁은 2022.06.24 신탁재산 귀속으로 말소된 뒤 김진혁에게 소유권이 이전됐습니다. 2021.04.14 미추홀구 압류도 2022.05.27 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.07.29 정강현 주택임차권등기와 2026.02.24 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
정강현의 임차권등기는 말소기준인 2026.02.24보다 앞서므로 원칙 계산에서는 매수인 인수 대상입니다. 현재 회차 배당계산상 보증금 240,000,000원 중 199,358,000원이 배당되고 40,642,000원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 정강현의 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 정강현 외 5명의 금액이 확인 포인트
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LE THI NGOC DIU | 2025.07.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| NGUYEN QUOC BAO | 2025.07.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| NGUYEN TUE NHI | 2025.07.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| NGUYENYRAN HUNG | 2025.07.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| NGUYEN THI MAT | 2025.07.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정강현 | 2022.06.24 / 2022.05.31 | 240,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 정강현 보증금 | 240,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정강현 보증금은 40,642,000원이 부족해 원칙적으로 매수인 인수액이 발생하지만, 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 정강현 부분의 실질 인수는 0원입니다. 이 계산은 확약 밖 전입자 5명의 미상 보증금 위험까지 해소한다는 의미가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 정강현 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 후는 0원
| 회차 | 매각가 | 정강현 룰상 인수 | 확약 적용 후 | 기타 5명 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 203,000,000원 | 40,642,000원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 · 80% | 162,400,000원 | 80,673,600원 | 0원 | 미상 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,920,000원 | 112,698,880원 | 0원 | 미상 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 정강현의 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로 최저가 하락만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 정강현 임차권이 확약으로 실질 0원이 되지만, 확약 밖 5명의 인수액이 미상이므로 유찰가 자체가 곧 실질취득비용이라고 단정해서도 안 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 203,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확인된 최근 실거래 표본을 기준으로 한 시세 비교가 없으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 리포트에서 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 임차권 구조가 복잡하므로 낙찰가 자체보다 실제 인수액 확정이 우선입니다.
⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 9층 901호입니다.
- 주위환경. 인천지방법원 서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 정강현 임차권을 확실히 대상으로 하는지 문구와 조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 전입자 5명. LE THI NGOC DIU, NGUYEN QUOC BAO, NGUYEN TUE NHI, NGUYENYRAN HUNG, NGUYEN THI MAT의 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 정강현은 확약으로 0원이지만, 다른 전입자 인수액이 확인되기 전에는 “203,000,000원에 취득”이라고 확정하면 안 됩니다.
- 배당구조. 현재 계산에서는 집행비용과 정강현 배당으로 매각대금이 전부 소진되고 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원입니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 203,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 동일 건물·인근 오피스텔 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 서류 재대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 다시 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건에서 가장 큰 숫자는 정강현의 보증금 240,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 40,642,000원의 미배당 인수가 생기지만, 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 정강현 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 2025.07.18 전입한 5명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 이들에게 정강현 임차권의 확약이 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원의 깨끗한 오피스텔”이 아니라, 확약으로 확인된 주된 임차권은 해소됐지만 별도 미상 전입자 5명의 추가 인수위험을 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 정확합니다.
