인천지방법원 2026타경501527. 주안에쉐르 3층 319호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며 대상 호실 면적은 38.1494㎡입니다. 현재 소유자는 씨케이로지스주식회사이고, 주택도시보증공사가 230,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서입니다. 문순임의 전입일은 2021.09.24, 점유개시일은 2021.09.26, 임차권등기는 2024.01.29이고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.01.09 인천광역시 동구 압류입니다. 따라서 확약이 없다면 을구 1번 임차권은 단순 소멸권리가 아니라 매수인 인수 검토 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층 319호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주승로 110 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 · 3층 319호 38.1494㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건 · 사용승인 2017.08.28 |
| 소유자 | 씨케이로지스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 99,200,000원 / 99,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2025.01.09 동구(인천광역시)의 압류입니다. 문순임의 주택임차권등기는 2024.01.29로 말소기준보다 앞섭니다. 전입 2021.09.24, 확정일자 2021.11.10이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 이후 2025.02.25 국 압류와 2026.02.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계는 확약으로 해소
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문순임 | 3층 319호 38.1494㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.24 / 2021.11.10 | 등기기재 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
확인된 실제 임차인은 문순임 1명입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서지만, 이 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출되어 실질 승계액을 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 시세 이상
주안에쉐르의 대상 면적은 38.1494㎡이고, 실거래 표본은 12건입니다. 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균 89,793,333원보다 최근 12개월 평균 86,431,428원, 최신 거래 90,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -8.5%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.0㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 35.0㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2025.07 | 40.03㎡ | 2 | 104,520,000원 |
| 2025.02 | 36.55㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.02 | 40.03㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 35.44㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2025.02 | 38.59㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 86,431,428원 |
확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 99,200,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 114.8%로, 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래가격 추세가 -8.5%이므로, 전체 평균 대비 수치만 보고 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,185,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 97,014,400원 |
| 미배당 | - | 132,985,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 230,000,000원 중 97,014,400원이 예상 배당되고, 132,985,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 문순임 임차권 역시 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안남초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2017.08.28이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 31필지 일단의 완경사 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북측으로 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역 관련 토지로 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주안에쉐르는 127세대이며 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 86,431,428원이고 가격 추세는 -8.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 문순임 임차권에 대한 말소동의 대상·조건·효력과 실제 말소 이행 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현재 가격을 최근 시세와 분리해 판단. 신건 99,200,000원은 최근 12개월 평균 86,431,428원의 114.8%이며 최신 거래 90,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 과거 구간 대비 -8.5%이므로 전체 12건 평균 89,793,333원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 제공된 시나리오는 1회 유찰 79,360,000원, 2회 유찰 63,488,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
- 점유 현황 확인. 등기부·명세서에는 문순임 임차권이 확인되지만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당·세금 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 해소됐지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 처음 보면 230,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무거운 물건처럼 보입니다. 실제로 문순임의 전입·확정일자·임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 다만 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
그렇다고 현재 신건이 가격상 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득액 99,200,000원은 최근 12개월 평균 86,431,428원의 114.8%이고, 최신 거래 90,000,000원보다 높습니다. 시장 추세도 -8.5%이며 주안에쉐르 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 확실한 이행 여부와 현재 가격 수준입니다.
