인천지방법원 2026타경501531. 부평동 스프링스빌 에이동 6층 602호, 59.97㎡ 전부를 대상으로 하는 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 임차인 하동윤의 선순위 대항력입니다. 하동윤은 2022.10.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았는데, 데이터상 말소기준은 2023.02.24 계양구 압류입니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 먼저입니다.
따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조였습니다. 실제 회차 시나리오에서도 1회 유찰 시 산식상 인수액이 19,561,600원, 2회 유찰 시 50,009,280원으로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있으므로, 본 분석에서는 하동윤 임차인 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차인에만 적용해 보며, 확인된 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 484-6 스프링스빌 에이동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 · 제6층 제602호 59.97㎡ 전부 |
| 현재 소유자 | 김운성 (2022.11.14 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 맞지만 확약이 핵심
하동윤은 임대차계약일 2022.10.15, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2022.10.28이고 보증금은 171,000,000원입니다. 말소기준인 2023.02.24 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 2024.11.14에는 임차보증금 171,000,000원을 내용으로 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하동윤 | 2022.10.28 | 2022.10.28 | 171,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
* 확약을 반영하지 않은 회차 산식상 매수인 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 19,561,600원, 2회 유찰 시 50,009,280원입니다. 확약의 적용 대상은 하동윤 임차권으로 한정해 봅니다.
② 가격 구조 — 시세보다 싸다고 볼 근거는 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 193,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않아, 감정가 또는 최저가를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “비싸다”라고 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 최저가 숫자 자체가 아니라 별도의 현장 매물·실거래 확인 이후 판단해야 합니다.
권리비용 측면에서는 확약의 효과가 중요합니다. 확약을 적용하지 않는 단순 산식만 보면 1회 유찰 시 매각가 154,400,000원에 임차인 미배당분 19,561,600원이 붙고, 2회 유찰 시 매각가 123,520,000원에 50,009,280원이 붙는 구조입니다. 그러나 본 건은 확약이 있으므로 하동윤 임차인에 대한 실질 인수는 회차가 내려가도 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 1. 임차인 하동윤 보증금 | 171,000,000원 | 171,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 171,000,000원 | 18,498,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 하동윤 보증금 171,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 18,498,000원이 배당되어 152,502,000원의 미배당이 남는 계산입니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이며, 별도로 제출된 말소동의 확약까지 적용하면 하동윤 관련 실질 인수도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제6층 제602호입니다.
- 주위환경. 부개서초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있으며 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 부평역과 부개역이 소재해 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 확인. 다세대주택이고 비교 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 매물·실거래·층·상태를 별도로 확인해 실제 매수층과 환금성을 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 대상이 하동윤 임차권등기와 보증금 잔액 전부인지, 조건이나 별도 절차가 있는지 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 하동윤의 주민등록·점유개시·확정일자는 2022.10.28이고 말소기준 압류는 2023.02.24입니다. 확약이 없다면 선순위 대항력 임차인이 핵심 위험이 되는 구조입니다.
- 현 점유 확인. 주택임차권등기가 설정되어 있으므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현황조사와 현장을 통해 다시 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 193,000,000원과 최저가 193,000,000원만으로 할인 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 다세대 실거래와 매물가를 대조하세요.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용과 배당순위·배당액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있으므로, 배당요구와 조세채권 등 원본 기록을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 말소동의 확약서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약을 빼고 보면 안 되는 사건”
이 물건의 표면만 보면 보증금 171,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제로 하동윤의 전입·점유·확정일자는 2022.10.28로 말소기준 2023.02.24보다 빠르고, 확약을 배제한 산식에서는 유찰될수록 미배당 보증금 인수가 늘어납니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있는 만큼, 정확도 기준상 하동윤 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 다만 이 결론은 확약의 실제 효력과 적용 범위가 원문대로 확인된다는 전제에 서 있습니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 193,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 현재 제시된 비교 실거래 없이 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리에서는 확약서 확인, 가격에서는 실거래 검증이 각각 필요한 다세대 경매입니다.
