* 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액입니다. 배당계산 자체에서는 현재 회차 기준 2,200,000원이 미배당되어 매수인 인수로 산정됩니다.
인천지방법원 2026타경501535. 부평동 대준블루온 15층 건물 중 14층 1401호이며, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자 정만수는 2020.12.26 매매를 원인으로 2021.01.06 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 75,000,000원입니다. 이번 경매에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2023.02.02 국의 압류이고, 이 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다.
문제는 임차인 박관태입니다. 임대차계약일자는 2022.10.31, 확정일자는 2022.11.01, 주민등록·점유개시는 2022.11.22입니다. 즉 말소기준인 2023.02.02 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류되고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 이후 2024.11.21 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 대정로 83 |
| 용도 / 건물 | 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 · 제15층 건물 중 제14층 제1401호 |
| 사용승인 | 2012.09.07 |
| 소유자 | 정만수 (2020.12.26 매매, 2021.01.06 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 승계 위험을 바꾼다
과거 신한은행 근저당 6,000,000,000원과 하나은행 근저당 83,200,000원은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.02 국 압류입니다. 박관태의 전입·점유는 2022.11.22이므로 기준권리보다 앞서며, 보증금 100,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박관태 | 100,000,000원 | 2022.11.22 | 2022.11.01 | 2024.11.21 | 有 | 有 | 실질 0원* |
② 회차별 구조 — 유찰될수록 룰상 미배당 보증금은 커진다
말소동의 확약을 제외한 순수 배당구조만 보면, 낙찰가가 낮아질수록 박관태 보증금의 미배당액이 증가합니다. 현재 회차에서는 2,200,000원, 1회 유찰 시 21,840,000원, 2회 유찰 시 37,552,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 확약을 적용하면 박관태에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 2,200,000원 | 0원* | 100,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 21,840,000원 | 0원* | 80,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 37,552,000원 | 0원* | 64,000,000원 |
* 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 박관태 임차권에 정상적으로 적용된다는 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 박관태 보증금 | 100,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박관태 보증금 미배당액은 2,200,000원입니다. 다만 말소동의 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 100,000,000원은 이 매각가 가정에서 배당액 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 굴다리오거리 북서측 인근이며, 주변에 공동주택·근린생활시설·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평역이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 제15층 건물 중 제14층 제1401호이며, 사용승인일은 2012.09.07입니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 제1·2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 부지로 이용 중이고 남서측·북서측·북동측 도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 박관태 임차권에 관한 말소 조건, 적용 대상, 절차를 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대 상태가 확약 대상 임차인과 일치하는지 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 확인. 전입·점유 2022.11.22가 말소기준 2023.02.02보다 앞선다는 점이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
- 배당과 실질 인수를 구분. 현재 회차 배당계산상 보증금 미배당 2,200,000원이 존재하지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 유찰 시 확약 재확인. 1회·2회 유찰 시 룰상 미배당 보증금은 21,840,000원·37,552,000원으로 커지므로, 이후 회차에서도 확약의 효력이 동일하게 적용되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘보증금 1억’보다 ‘확약의 실제 적용’
표면적으로는 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있는 사건입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서 있고 확정일자와 배당요구도 갖춰, 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 회차 기준 그 금액은 2,200,000원이고, 유찰되면 21,840,000원·37,552,000원으로 증가합니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약을 박관태 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원*이고, 신건 기준 실질취득은 100,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 반대로 “확약이 있으니 아무 문제 없다”고 볼 사건이 아니라, 확약서의 대상·조건·말소 절차를 원문으로 확인해야 완성되는 권리분석입니다. 가격 자체가 시세보다 유리한지는 별도의 실거래 검증이 필요합니다.
