인천지방법원 2026타경501568. 인천 남동구 구월동 1129, 7층 711호의 전용 23.03㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박성현이며 2022.09.08. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.07.30. 등기된 김도윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.02., 확정일자는 2022.08.09., 전입·점유개시는 2022.08.25.이고 보증금은 115,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.03.20. 남동구 압류입니다. 김도윤 임차인의 전입과 확정일자는 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 최저가 88,000,000원에서 집행비용을 제외하면 배당액은 86,016,000원이고, 보증금 미배당분은 28,984,000원입니다. 원칙만 적용하면 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 을구 3번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층 711호 · 예술로204번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(주거용) · 전용 23.03㎡ · 17층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 박성현 (2022.09.08. 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 통칭 | 이델라이 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 7층 711호 23.03㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.25 | 2022.08.09 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 |
실제 임차인은 김도윤 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 별도로 합산할 항목은 없습니다. 배당요구도 이루어졌고, 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 미배당분을 매수인이 인수하게 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 17.3% 높고 추세도 하락
‘아델라이’ 동일 면적대의 거래는 전체 12건 평균이 100,083,333원이지만, 과거 120,000,000원·125,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 70,000,000원과 2026.05. 80,000,000원으로 평균 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.33㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 22.48㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 22.48㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.11 | 23.03㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2024.06 | 23.03㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2023.05 | 23.33㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2023.01 | 23.33㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.09 | 23.03㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 23.03㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 23.03㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 23.31㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2022.06 | 23.03㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 75,000,000원 |
현재 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원보다 13,000,000원 높고, 비율로는 117.3%입니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교해도 8,000,000원 높은 110.0%입니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -28.6%로 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 100,083,333원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시세를 기준으로는 신건 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 임차인 김도윤 보증금 | 115,000,000원 | 86,016,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김도윤 임차인의 보증금 부족분은 28,984,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 북측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 인천지하철 1호선 예술회관역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,718,000원/㎡, 대 684.3㎡이며 인접지 대비 평탄한 토지입니다.
- 환금성. 아델라이 116세대, 2012.06.12. 준공. 동일 면적대 거래는 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 가격 추세가 -28.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 김도윤 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 근거하므로 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 원칙상 인수액도 기억. 확약이 없다면 신건 기준 보증금 미배당 28,984,000원이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
- 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 100,083,333원이 아니라 최근 12개월 평균 75,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -28.6%이므로 현재 최저가 88,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 이력. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.9회이므로 신건에서 가격 메리트를 서둘러 인정할 근거가 약합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 표면적으로 보면 보증금 115,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표만 보면 28,984,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
다만 가격 쪽은 반대입니다. 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 117.3%이고 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -28.6%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높은 상태로 보는 것이 데이터에 가장 일관됩니다.
