인천지방법원 2026타경501581. 검암동 몽베르타운하우스 3차 102동 2층 202호, 전용 56.56㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박성현은 2019년 11월 14일 매매를 원인으로 거래가액 147,000,000원에 취득했고, 등기는 2019년 12월 9일 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 주동석의 주택임차권입니다.
주동석은 2019년 11월 26일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2022년 3월 7일 접수된 국의 압류입니다. 따라서 전입 시점만 놓고 보면 임차인은 대항력 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 530-15 몽베르타운하우스 3차 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.56㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박성현 · 2019.11.14. 매매 · 거래가액 147,000,000원 · 2019.12.09. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2022.03.07. 국의 압류입니다. 이후 2023.05.17. 주택도시보증공사 가압류 3,597,500,000원, 2025.05.12. 서구(인천광역시) 압류, 2026.02.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 주택임차권등기는 2023.12.22. 접수됐지만, 임차인의 주민등록·점유개시일은 2019.11.26.으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 기재 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 주동석 실제 임차인 1명 | 2층 202호 56.56㎡ 전부 주거 · 임차권등기 전입·점유 2019.11.26. | (1) 145,000,000원 (2) 150,800,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 실질 인수 0원 |
임차권등기에는 임대차계약일자 (1)2019.11.05.·(2)2021.11.09., 확정일자 (1)2019.11.13.·(2)2021.12.02., 보증금 (1)145,000,000원·(2)150,800,000원이 기재돼 있습니다. 다만 우선변제 판단은 별도로 확정돼 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 105.3%
몽베르타운하우스3차102동은 총 6세대이며, 2010.01.08. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 56.56㎡에 맞는 실거래는 2건으로, 2024.10. 2층 138,000,000원과 2026.03. 3층 151,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 56.56㎡ | 3 | 151,000,000원 |
| 2024.10 | 56.56㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.56㎡ | 2건 | 144,500,000원 |
| 최근 12개월 | 56.56㎡ | 1건 | 151,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 151,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 159,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.3%입니다. 전체 2건 평균 144,500,000원과 비교하면 110.0%지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세보다 높은 가격이며, ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율도 0.0%입니다. 따라서 이 물건이 반드시 유찰된다고 전제할 근거는 없습니다. 다만 실제로 1회 유찰될 경우 시나리오 가격은 127,200,000원, 2회 유찰 시 101,760,000원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 155,974,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 3,748,300,000원, 예상 채권자 배당은 155,974,000원, 미배당액은 3,592,326,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은지초등학교 서측 인근이며, 주위로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 검암역·검바위역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호이며 외벽은 벽돌붙임 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구), 평지·세로장방형 토지이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,580,000원/㎡, 토지면적 260.2㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래가 2건으로 표본이 많지 않고, 총 6세대 규모이므로 개별 호수 상태에 따른 가격 차이를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주동석의 대항력 있는 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 내용 확인. 임차권등기에는 보증금 145,000,000원과 150,800,000원, 전입·점유일 2019.11.26., 확정일자 2019.11.13.·2021.12.02.가 기재돼 있습니다.
- 최근 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 151,000,000원의 105.3%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매물’로 보지 마세요.
- 유찰은 전제로 두지 않기. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 127,200,000원·101,760,000원은 실제 유찰이 발생할 경우의 시나리오일 뿐입니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준권리가 국의 압류이고 추가 압류도 존재하므로 실제 배당요구·조세채권 내역과 배당표를 확인하세요.
- 실거래 표본 확인. 동일 면적 거래가 2건뿐이므로 층·향·내부 상태와 최근 호가를 함께 점검하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 임차권이 있어 까다로워 보입니다. 실제로 주동석의 전입·점유 2019.11.26.은 말소기준인 2022.03.07. 압류보다 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 신건 최저가 159,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 151,000,000원의 105.3%입니다. 최근 추세는 +9.4%로 상승했지만, 그 상승을 반영한 최신 거래보다도 최저가가 높습니다. 따라서 이 사건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만 신건 가격 메리트는 부족한 다세대주택으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
