인천지방법원 2026타경501627. 인천 계양구 동양동 ‘마이웨이빌’ 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차권의 순서입니다. 임차인 정관희의 임대차계약일은 2021.09.09, 전입·점유개시는 2021.10.01, 확정일자는 2021.09.09이며 임차보증금은 190,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.11.01 접수됐고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.05.31 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 확약이 없다면 임차보증금 미배당액은 매수인에게 이어지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 이 확약은 바로 정관희 임차권에 적용되는 것으로, 본 분석 규칙상 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 적용되지 않는 별도 임차인은 확인되지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 601-9 마이웨이빌 5층 501호 · 도로명 인천광역시 계양구 양지말3길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 정성근 (2021.10.05 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,600,000원 / 139,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.31 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 제시외 | 샷시조 판넬지붕(테라스/용도미상) 약 8.28㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
현 소유자 정성근의 소유권 취득은 2021.10.05이고, 임차인 정관희는 2021.09.09 계약 후 2021.10.01 전입·점유를 시작했습니다. 주택임차권등기는 2023.11.01 접수되어, 2024.05.31의 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 놓고 보면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이후 미추홀구·계양구·국의 압류와 2026.02.26 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정관희 | 주택전부 · 190,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.10.01 | 우선변제 有 확정일자 2021.09.09 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 53,154,400원 |
* 말소동의 확약은 정관희의 을구 6번 주택임차권등기에 한해 반영했습니다. 확약이 없다면 현재 회차 예상배당 후 보증금 부족분 53,154,400원이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,600,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확약을 적용하면 매수인의 실질취득 기준도 139,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료는 제시되지 않았으므로, 이 가격이 현재 시세 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
등기부에는 현 소유자가 2021.09.09 매매를 원인으로 190,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 현재 감정가 139,600,000원은 그 과거 취득가보다 낮지만, 이는 2021년의 개별 거래일 뿐 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 따라서 과거 취득가와의 차이만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,754,400원 |
| 1. 임차인 정관희 보증금 | 190,000,000원 | 136,845,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차인 보증금 부족분은 룰상 53,154,400원이지만, 말소동의 확약 적용에 따라 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물이며, 지상 5층 건물 내 제5층 제501호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 ‘동양중학교’ 서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 제시외. 샷시조 판넬지붕의 테라스/용도미상 부분 약 8.28㎡가 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건의 핵심은 정관희 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서의 적용 대상·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약이 실제 매각 후 을구 6번 주택임차권등기 말소로 이어지는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 미추홀구·계양구·국의 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 139,600,000원을 현재 시세로 그대로 받아들이지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 제시외 8.28㎡. 테라스/용도미상 부분의 실제 현황과 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기와 배당요구가 확인되는 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 직전 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 선순위 임차권이 있지만, 승부처는 확약서다”
겉으로만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 139,600,000원을 크게 웃돌아 부담이 큰 사건입니다. 실제 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 기준 53,154,400원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본건에서 그 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득 기준은 139,600,000원입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없고, 국세·지방세 압류와 제시외 8.28㎡도 별도로 확인해야 합니다. 결국 이 사건은 선순위 임차권 금액 자체보다 확약서의 정확한 적용과 말소 이행을 확인하는 것이 핵심입니다.
