인천지방법원 2026타경501636. 효성동 스타클래스 104-에이동 4층 401호, 전용 56.59㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 전진영이며 2020.11.17 매매로 163,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “임차권이 말소된다”만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 김주신은 2020.11.17 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.11로, 말소기준인 2021.02.02 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 163,000,000원으로 신건 최저가 144,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 신건 매각대금에서 집행비용 2,816,000원을 먼저 빼고 임차인이 141,184,000원을 배당받아 21,816,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 인수액은 50,212,800원, 2회 유찰 시에는 72,898,880원으로 늘어나므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 바로 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김주신의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 545-9 스타클래스 104-에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 4층 401호 56.59㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 5층건 내 제4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 전진영 (2020.11.17 매매 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.02.02 남대구세무서 압류입니다. 그 뒤의 달성군, 국민건강보험공단, 대구광역시수성구, 달서구, 계양구, 동구 압류와 2026.02.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 부평농업협동조합·농협은행 근저당과 여러 강제경매 개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 확약 때문에 실질 인수는 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김주신 | 4층 401호 56.59㎡ 전부 | 163,000,000원 | 2020.11.17 / 2020.11.11 | 대항력 有 우선변제 말소동의 확약 |
김주신은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 신건 144,000,000원 기준 계산만 보면 집행비용 2,816,000원 후 임차인에게 141,184,000원이 배당되고 보증금 중 21,816,000원이 미배당됩니다. 통상이라면 이 미배당액이 매수인의 인수 부담입니다.
③ 유찰돼도 원래 인수구조는 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 144,000,000원 | 21,816,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 115,200,000원 | 50,212,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,160,000원 | 72,898,880원 | 0원 |
확약을 배제한 원래 권리구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 “유찰돼 최저가가 낮아졌으니 싸졌다”는 판단이 성립하지 않습니다. 하지만 이 사건은 김주신 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어, 그 확약이 정상 이행되는 전제에서는 회차별 실질 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 김주신 보증금 | 163,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김주신 보증금 미배당액은 21,816,000원입니다. 다만 해당 주택임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2011.12.11입니다.
- 주위환경. 북인천여자중학교 남측 인근으로 아파트·다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 진입도로를 통해 인근 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 칼리스톤 및 일부 벽돌쌓기 외벽, 내부 인테리어 마감, 샷시창호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김주신의 을구 5번 주택임차권등기 전체에 적용되는지와 말소 조건을 직접 확인하세요.
- 대항력 구조를 별도로 이해. 확약이 없다면 신건에서 21,816,000원, 1회 유찰 시 50,212,800원, 2회 유찰 시 72,898,880원의 인수 부담이 생기는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 압류 8건 중 당해세가 있는지, 있다면 법정기일과 예상 배당순위를 확인하세요.
- 시세는 별도 검증. 이 사건에서는 감정가 144,000,000원의 가격 메리트를 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로, 인근 다세대주택 실거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 임차권 말소·명도. 확약에 따른 임차권등기 말소 절차와 실제 점유 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 조세채권 관련 서류를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 163,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 최저가 144,000,000원을 초과해 매우 부담스러운 구조입니다. 실제로 확약이 없다면 신건에서도 21,816,000원을 인수하고, 유찰될수록 그 부담은 커집니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
따라서 최종 승부처는 두 가지입니다. 첫째, 그 확약이 실제 매각과 말소 단계까지 정확히 이행되는지 확인하는 것. 둘째, 국세·지방세를 포함한 압류 8건의 당해세 여부를 확인하는 것입니다. 권리상 가장 큰 임차보증금 문제는 확약으로 해소되는 구조지만, 세금 배당과 확약 조건을 원문으로 확인하기 전까지는 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 안 됩니다.
