인천지방법원 2026타경501650. 미추홀구 숭의동 ‘아르누보’ 2층 204호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자 장옥란은 2022.03.21 거래가 242,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 2022.06.09 설정된 권영진의 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 단순한 “후순위 권리 모두 소멸” 사건이 아닙니다. 임차인 김인겸은 2022.02.28 전입·점유, 2022.02.08 확정일자로 말소기준권리보다 앞서며, 임차보증금은 242,000,000원입니다. 현재 최저가 175,000,000원 기준 자동 배당계산에서는 집행비용 공제 후 171,750,000원이 임차인에게 배당되고 70,250,000원이 남습니다. 원칙만 보면 매수인 인수형이지만, 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 그 임차인에 대한 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약서가 핵심

등기부상 과거 수협은행 근저당권 170,400,000원은 2022.02.28 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.06.09 권영진 근저당권입니다. 김인겸의 전입·점유는 2022.02.28로 기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.02.08이므로 제공 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.

② 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건 가격은 높다

가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 아르누보의 최근 12개월 거래 8건 평균은 152,456,250원이고, 최신 거래는 2026.02 168,870,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.8%이며 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

전체 12건 평균은 141,926,666원이지만, 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 거래 구간은 이전 구간보다 26.1% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 사건은 아닙니다. 그럼에도 현재 175,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래 168,870,000원도 웃돌기 때문에, 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 · 확약 효과 반영 전 룰상 계산)

룰상 자동 배당계산에서는 김인겸 보증금 중 70,250,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 본 사건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙에 따라 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도원역 남동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 도원역과 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하 1층·지상 11층 철근콘크리트구조입니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제공 자료에 표시돼 있습니다.
• 환금성. 아르누보는 20세대 규모이며 최근 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 2.1회·매각률 0.0%가 함께 나타납니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 서류입니다. 적용 대상이 김인겸의 주택임차권등기인지 원문과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
• 확약 밖 점유자 별도 확인. 유정옥은 전입이 말소기준 이후라 제공 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 계약관계와 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 12개월 시세. 현재 175,000,000원은 최근 12개월 평균 152,456,250원의 114.8%이며 최신 거래 168,870,000원보다도 높습니다.
• 유찰 시 권리구조 혼동 금지. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김인겸 보증금 미배당액이 늘어 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없는 구조입니다. 이 사건은 확약 효과가 확인될 때만 그 인수액을 실질 0원으로 봅니다.
• 점유·명도 확인. 실제 임차인이 2명 확인되므로 낙찰 이후 인도 및 점유정리 절차를 별도로 예상해야 합니다.
• 관리비·세금·원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실제 체납관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 풀려도, 가격까지 싸지는 않는다”

이 사건의 핵심은 두 단계로 나눠 봐야 합니다. 첫째, 김인겸은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 임차인이고 보증금도 242,000,000원이라, 원칙적 계산만 하면 현재 회차에서 70,250,000원의 미배당 인수액이 발생합니다. 그러나 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다.

둘째, 그 결과 실질취득액은 현재 최저가와 같은 175,000,000원이지만, 최근 12개월 실거래 평균은 152,456,250원, 최신 거래는 168,870,000원입니다. 최근 흐름 자체는 이전보다 26.1% 높아진 것으로 집계됐지만, 현재 신건 가격은 이미 최근 시세 상단에 놓여 있습니다. 여기에 20세대 오피스텔, 평균 유찰 2.1회, 경매 통계상 매각률 0.0%가 함께 확인됩니다. 따라서 이 물건은 확약서 확인이 권리의 승부처이고, 최근 실거래 대비 가격 수준이 입찰가의 승부처입니다.

* 김인겸 임차인에 한해 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수 판단입니다. 룰상 배당계산에는 현재 회차 기준 미배당 70,250,000원이 산출됩니다. 확약은 다른 점유자에게 자동으로 확대 적용되지 않습니다.