인천지방법원 2026타경501691. 대상은 인천광역시 서구 심곡동 254-10 비동 2층203호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용 중인 전용 34.69㎡ 구분건물입니다. 현재 소유자는 박연숙이고, 2020.09.17 매매를 원인으로 2020.09.28 소유권이전 등기를 마쳤으며 거래가액은 108,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권보다 먼저 들어온 임차인입니다. 김애순은 2020.08.26 임대차계약, 2020.09.01 확정일자, 2020.09.15 점유개시, 2020.09.17 전입신고를 했습니다. 말소기준권리인 2021.03.15 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금은 106,000,000원이며 2022.10.14 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501691 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 254-10 비동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대주택 · 전용 34.69㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.09.17 매매 · 거래가액 108,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 인수는 확약으로 해소
이 사건의 말소기준권리는 2021.03.15 국의 압류입니다. 김애순의 전입일 2020.09.17이 그보다 앞서기 때문에 대항력이 인정되고, 확정일자도 2020.09.01로 갖추고 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 김애순 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김애순 | 제2층 제203호 34.69㎡ 전부 · 주거 | 106,000,000원 | 전입 2020.09.17 확정 2020.09.01 | 대항력 우선변제 말소동의 확약 |
② 가격 비교 — 84.1%지만 표본 조건을 먼저 봐야 한다
시세 비교 자료에 표시된 거래는 유현샤인빌(B,C동)의 2021.10 거래 1건입니다. 거래 전용면적은 42.35㎡, 2층, 거래금액은 138,000,000원입니다. 대상 물건의 전용면적은 34.69㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 42.35㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 대상 | 34.69㎡ | 2 | 최저가 116,000,000원 |
수치상 최저가 116,000,000원은 비교 실거래 138,000,000원의 84.1%입니다. 다만 거래가 1건뿐이고, 거래시점이 2021.10이며, 전용면적도 서로 달라 단순 비율을 그대로 현재 동일평형 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 가격 판단은 최신 동일면적 거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 김애순 보증금 | 106,000,000원 | 106,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 7,576,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,424,000원 이후 임차인 김애순에게 106,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 7,576,000원이 배당됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 해석을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 116,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 92,800,000원 | 15,270,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 74,240,000원 | 33,496,320원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 실제로 시나리오 계산에서도 매각가가 내려가면 인수액이 증가합니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 본 분석에서는 각 회차의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 입찰 전에는 이 확약서 원본과 적용대상 임차권을 반드시 다시 대조해야 합니다.
⑤ 세금 압류 — 배당표가 바뀔 수 있는 변수
현재 등기에는 국을 권리자로 한 압류가 2021.03.15, 2022.06.09, 2023.11.27에 존재합니다. 자료에는 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세에 해당하면 0순위로 차감되어 후순위 미배당이 발생할 수 있다고 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서구청역 남서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·연립주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서구청역이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 203호이며, 승강기·도시가스·난방·위생·급배수·화재탐지 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 7m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구), 지목 대, 공시지가 1,794,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 9번 주택임차권등기와 확약서의 적용관계를 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 김애순은 전입 2020.09.17, 확정일자 2020.09.01의 대항력·우선변제권 임차인입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 실제 배당에서 어느 순위로 차감되는지 매각기일 전 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 거래가 2021.10의 42.35㎡ 1건뿐이고 대상은 34.69㎡이므로 최신 동일면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 감정평가서에도 각 설비의 정상 작동 여부는 경매 진행 시 재확인을 요구하고 있습니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위 임차인’보다 ‘확약의 유효성’
이 물건은 임차인이 없는 단순 권리형이 아닙니다. 김애순은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 106,000,000원입니다. 다만 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 예상되고, 더 중요한 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점입니다. 그래서 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 최저가 116,000,000원이 비교 실거래 138,000,000원의 84.1%이지만, 그 거래는 2021.10의 42.35㎡ 1건이고 대상은 34.69㎡입니다. 따라서 단순 비율만으로 가격 우위를 확정하기보다 확약서 원본·세금 배당순위·최신 동일면적 시세를 함께 확인하는 사건입니다.
