인천지방법원 2026타경501722. 인천 남동구 구월동 구월프라움시티 비동 9층 905호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 압류가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 입니다. 유훈희는 2022.05.26 주민등록, 2022.05.03 확정일자, 보증금 141,000,000원이고 2024.03.15 주택임차권등기가 설정되어 있습니다.
말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 유훈희의 전입은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당요구와 확정일자도 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,788,000원을 먼저 제외한 뒤 유훈희에게 139,212,000원이 배당되어 1,788,000원이 미배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 비동 9층 905호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로226번길 17 |
| 이용상태 | 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제9층 제905호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.27 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0
2015.07.24 설정된 신한은행 근저당권 348,000,000원은 2022.05.24 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 관련 국 압류이고, 그 뒤의 남동구 압류, 양천세무서장 관련 국 압류, 2026.03.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 유훈희입니다. 임대차계약일 2022.04.16, 확정일자 2022.05.03, 점유개시 2022.05.24, 주민등록 2022.05.26으로 모두 2023.02.07보다 앞섭니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력 있음으로 분류되어 있고, 2024.03.15 임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 앞서 본 말소동의 확약 때문에 매수인이 실제로 승계할 보증금은 0원으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유훈희 9층 905호 22.59㎡ 전부 | 점유 2022.05.24 전입 2022.05.26 확정 2022.05.03 | 141,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 0원 말소동의 확약 반영 |
| 이규빈 조사상 이용: 오피스텔 | 전입 2025.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 임차인 유훈희 보증금(우선변제) | 141,000,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 유훈희 보증금 중 1,788,000원이 미배당되어 룰상 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 본 건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘실질취득 = 낙찰가’
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 142,000,000원 | 1,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,600,000원 | 29,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,880,000원 | 52,155,840원 | 0원 |
따라서 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 구별해야 합니다. 확약이 없었다면 유찰될수록 보증금 미배당액이 늘어 매수인 부담이 커지는 구조이지만, 제공된 매각물건명세서의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 승계액은 0원입니다. 즉 현재 회차 실질취득은 142,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이며 본건은 9층 905호입니다.
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천시청역이 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터 내외 포장도로, 동측 약 10미터 내외 보행자 전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,449,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 유훈희 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 전제로 합니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 유훈희 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 이규빈 점유 확인. 전입 2025.12.09로 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만, 실제 점유·보증금·계약관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 절차. 권리의 승계 여부와 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 낙찰 후 점유자가 남아 있다면 인도협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 이 사건은 실거래 비교 수치 없이 감정가 142,000,000원과 최저가 142,000,000원이 동일한 신건입니다. 권리가 정리된다는 사실만으로 가격 메리트까지 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 인수구조를 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 141,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해 인수 부담이 예상되는 물건입니다. 실제 배당표만 놓고 보면 현재 회차에서도 1,788,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 금액은 커집니다. 하지만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 결론은 달라집니다.
확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 142,000,000원입니다. 다만 확약은 유훈희 임차권에만 적용되며, 별도 점유자 이규빈과 국세·지방세의 실제 배당순위는 따로 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라 “그 임차권이 확약대로 확실히 말소되는가”입니다.
