인천지방법원 2026타경501730. 계양구 귤현동 중앙이클래스5차 비동 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현으로, 2021.11.26 매매를 원인으로 2021.12.10 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 예전에 설정됐던 삼척신용협동조합 근저당 169,000,000원이 아닙니다. 해당 근저당은 2021.11.19 이미 말소됐기 때문입니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2024.11.27 계양구 압류이고, 그보다 앞선 한진성의 전입·확정일자·임차권등기가 핵심 권리입니다.
한진성은 2021.11.19 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.11입니다. 임차보증금은 170,000,000원이며 2023.12.20 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 한진성에게 배당 부족분이 발생하는 회차에서도 이 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 493 중앙이클래스5차 비동 4층401호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 장군봉길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호 · 임차권 범위 42.59㎡ 전부 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.26 매매 · 2021.12.10 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2010년 삼척신용협동조합 근저당은 2021.11.19 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리를 기준으로 보면 2024.11.27 계양구 압류가 말소기준입니다. 한진성은 그보다 앞선 2021.11.19에 전입·점유를 시작했고, 2023.12.20에는 임차보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 때문에 원칙적 권리분석만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한진성 4층 401호 42.59㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.19 2021.10.11 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 최수연 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.02.14 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 현재 자료상 없음 |
최수연은 2025.02.14 전입자로, 말소기준인 2024.11.27 계양구 압류보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 별도 확인 대상입니다. 특히 한진성에 대한 말소동의 확약은 한진성 임차권에만 적용되므로, 최수연의 점유·보증금 관계를 같은 확약으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 한진성 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 39,218,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 213,000,000원에서는 한진성 보증금 170,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 39,218,000원을 배당받아 신청채권 170,000,000원 중 130,782,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 213,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 170,400,000원 | 2,785,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 136,320,000원 | 36,388,480원 | 0원* |
확약을 반영하지 않는 일반 원칙만 적용하면, 매각가가 낮아질수록 한진성 보증금의 미배당액이 2,785,600원, 36,388,480원으로 늘어 매수인 승계 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 한진성에 대해서는 그 금액을 실질취득비용에 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 213,000,000원, 1회 유찰 시에는 170,400,000원, 2회 유찰 시에는 136,320,000원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·공원·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 샤시 유리창호입니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측 포장도로에 접하며 본건까지 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 한진성 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약에 근거합니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 최수연 보증금 확인. 2025.02.14 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 명세서에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 회차가 내려가도 한진성 인수액을 중복 가산하지 않기. 1회 유찰 시 2,785,600원, 2회 유찰 시 36,388,480원은 확약 전 룰상 미배당액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 한진성의 실질 인수는 0원입니다.
- 점유 상태 확인. 실제 임차인이 2명으로 확인되는 만큼 현장 점유자와 인도 관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 다세대주택 특성 확인. 감정요항표상 이용상태는 다세대주택입니다. 내부 상태·주차·관리 상태·도로 접근성을 현장에서 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 긴장해야 하는 물건입니다. 한진성은 말소기준보다 먼저 전입했고 확정일자와 임차권등기까지 갖춘 대항력 있는 170,000,000원 임차인입니다. 일반적인 사건이라면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 한진성 임차권의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
현재 신건 213,000,000원에서는 한진성 보증금도 전액 배당되므로 룰상·실질 인수 모두 0원입니다. 다만 확약은 한진성에게만 적용되고, 별도 전입자인 최수연의 보증금은 확인이 필요합니다. 최수연은 말소기준 이후 전입이라 현재 자료상 대항력은 없지만, 이 부분을 최종 매각물건명세서에서 다시 확인하는 것이 이 사건의 마지막 권리 체크포인트입니다. 주된 선순위 임차권 위험은 확약으로 해소되지만, 확약 범위 밖의 임차관계까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.
