인천지방법원 2026타경501738. 인천 부평역 인근 부평현대더로프트 1동 1519호 오피스텔입니다. 감정가는 141,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로는 일반적인 오피스텔 경매처럼 보이지만, 권리관계의 중심에는 156,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다.

임차인 전찬미는 2023.01.30 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.12.26입니다. 이후 2025.02.14 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준으로 제시된 부평구 압류는 2025.05.14에 접수되었으므로, 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 일반적인 후순위 권리 소멸만으로 임차인의 보증금 문제를 해결할 수 없는 구조입니다.

여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 변수가 있습니다. 확약의 실제 문구가 임차권등기 말소에 한정되는지, 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 청구에도 영향을 미치는지에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 확약을 확인하지 않은 상태에서는 단순히 인수액을 0원으로 확정하거나, 반대로 17,774,000원을 최종 인수채무로 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권

말소기준은 2025.05.14 부평구 압류입니다. 뒤이어 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 전찬미의 주택임차권등기는 2025.02.14 접수되어 말소기준보다 앞서 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전찬미의 임대차계약일은 2022.12.15, 전입 및 점유개시일은 2023.01.30입니다. 임차권등기에는 차임 0원과 보증금 156,000,000원이 기재되어 있습니다. 등기된 임차권과 임차인 신고는 같은 전찬미의 권리이므로 별개의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 전찬미 1명이며, 임차보증금 총액은 156,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 156,000,000원을 여기에 추가하여 별도 임차보증금으로 합산하는 것은 잘못입니다.

③ 말소동의 확약서 — 인수액 판단의 결정적 변수

따라서 본 분석은 확약을 무시하지 않으면서도 말소동의와 대항력 포기를 동일한 것으로 취급하지 않습니다. 확약서 원문에서 임차권등기 말소의 조건, 대항력 포기 여부 및 미배당 보증금에 대한 책임 면제 여부를 확인하는 것이 우선입니다.

위 실질취득액은 각각의 조건을 가정한 비교입니다. 0원 인수는 확약의 관련 효력이 확인되는 경우에만 적용합니다. 현재 확인되는 말소동의 사실만으로 그 조건이 충족되었다고 확정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

예상배당 합계는 집행비용 2,774,000원과 임차인 배당 138,226,000원을 합한 141,000,000원입니다. 미배당 17,774,000원은 매각대금 배분액이 아니라 임차보증금 부족분입니다. 주택도시보증공사의 별도 청구액은 임차보증금에 중복 가산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총취득액은 크게 줄지 않는다

표의 인수액은 각 회차에서 제시된 예상 미배당액을 매수인이 부담한다는 가정입니다. 실제 낙찰가가 해당 최저가와 같고 미배당액 전액이 인수된다면, 실질취득액은 약 158,000,000원 수준에 머뭅니다. 회차별 차이는 추정 집행비용 변화 등이 반영된 결과입니다.

따라서 2회 유찰로 최저가가 90,240,000원까지 내려가더라도 임차보증금 인수 위험이 유지된다면 총취득액이 최저가만큼 낮아지는 것은 아닙니다. 가격을 비교할 때는 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해야 합니다.

⑥ 가격 판단 — 과거 취득가와 현재 시세는 다르다

현 소유자 서지훈의 2023.02.28 소유권이전 등기에는 거래가액 158,000,000원이 기재되어 있습니다. 이전 소유자 김희순의 2019.02.11 거래가액은 133,000,000원, 허춘화의 2016.09.30 거래가액은 129,500,000원입니다.

위 거래들은 해당 호실의 과거 소유권이전 가격입니다. 현재 동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격으로 대체할 수는 없습니다. 현재 시세가 확인되지 않은 상태에서는 신건 실질취득 가정액 158,774,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평역 북동측 약 200미터 지점에 위치합니다. 주변에는 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 오피스텔입니다. 급·배수, 위생설비, 소화전, 승강기 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북측 소로와 동측 광로에 접합니다.
• 용도 및 규제. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 대표지번 기준 일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역· 과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 부평역 인근이라는 입지적 특성이 있으나, 실제 매각 가능 가격과 거래 속도는 최근 오피스텔 실거래 및 임대수요를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 임차권등기 말소에 한정되는지, 임차인의 대항력 포기 및 미배당 보증금 책임 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 권리. 전찬미의 전입·점유·확정일자와 임차권등기, 배당요구 및 현재 권리 상태를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 인수액 확정. 신건 기준 예상 미배당액 17,774,000원의 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다. 확약이 실질 인수 0원으로 이어지는지도 별도로 확인해야 합니다.
• 보증기관 청구 중복 방지. 주택도시보증공사의 경매 청구금액 156,000,000원을 임차인의 보증금과 별도 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 공사의 권리 취득 및 청구 관계는 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가. 임차보증금 인수 가능성이 남는 동안에는 입찰가와 예상 미배당 인수액을 합산하여 총취득액을 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 대조해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기상 점유개시 기록과 별개로 현재 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비, 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 사항과 매각물건명세서·현황조사서·등기부의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소동의 확인이 가격 판단보다 먼저다”

인천지방법원 2026타경501738은 임차보증금 156,000,000원이 최저가 141,000,000원보다 큰 선순위 임차권 경매입니다. 예상배당상 17,774,000원이 부족하며, 이 금액을 인수한다면 신건 실질취득액은 158,774,000원입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 반영해야 합니다. 그러나 현재 확인되는 문구만으로 대항력 포기와 미배당 보증금 책임 면제를 확정할 수는 없습니다. 확약의 효력이 명확히 확인되어 해당 임차인의 실질 인수가 0원이 되는 경우에는 낙찰가 중심으로 다시 평가할 수 있습니다.

반대로 인수 위험이 유지된다면 유찰 후에도 실질취득액이 약 158,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 최근 실거래 시세도 확정되지 않은 만큼, 현재로서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 확약 원문을 통한 인수 여부 확정, 예상배당 검증, 최근 시세 확인이 입찰 판단의 선행 조건입니다.