인천지방법원 2026타경501762. 인천 당하동 플로채 102동 4층 403호, 전용 46.41㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현 소유자는 이용민으로 2022년 11월 18일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 193,000,000원입니다. 현재 경매의 핵심은 등기상 이미 말소된 과거 근저당이 아니라, 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 김태섭과 2023년 11월 20일 국 압류의 선후관계입니다.

김태섭의 임대차계약·확정일자는 2022년 10월 5일, 전입신고·점유개시는 2022년 10월 28일입니다. 반면 계산상 말소기준은 2023년 11월 20일 국 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 보증금 190,000,000원에 대해 배당요구도 한 상태입니다. 통상이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형이지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 말소동의 확약이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심

과거 신한은행 근저당 118,560,000원과 웰컴저축은행 근저당 77,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2023.11.20. 국 압류이고, 그보다 앞선 2022.10.28.에 김태섭의 전입·점유가 시작됐기 때문에 임차인은 대항력 有로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권도 행사 가능한 상태입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 배당모델만 보면 현재 매각가 158,000,000원에서 임차인에게 154,988,000원이 배당되고 보증금 부족분 35,012,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 김태섭 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 권리보다 가격 부담이 더 크다

플로채는 124세대, 사용승인일은 2014년 12월 23일입니다. 이 물건의 전용면적은 46.41㎡이고, 제공된 유사면적 실거래는 12건입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 고가거래가 섞인 전체 평균 126,499,166원보다 최근 12개월 평균 99,495,000원, 최신 거래 108,990,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -24.6%를 우선해서 봐야 합니다.

신건 최저가이자 확약 적용 후 실질취득가인 158,000,000원은 최근 12개월 평균 99,495,000원의 158.8%입니다. 최신 실거래도 2026년 3월 108,990,000원에 불과합니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 24.6% 낮아진 하락 추세라는 점까지 감안하면, 전체 평균 126,499,166원 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)

제공 배당모델상 임차인 미배당분은 35,012,000원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김태섭 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 위 배당표는 집행비용 추정 및 당해세·임차인 최우선변제 미반영 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 5층 건물 내 4층 403호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2014년 12월 23일입니다.
• 입지. 백석초등학교 남서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·학교시설·근린생활시설 등이 혼재하고, 주거지로서의 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 북동측 인천도시철도2호선 완정역이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 도로·토지. 5필 일단지 사다리형 토지의 공동주택 건부지이며, 북동측 약 20m 내외·남동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구) 등에 속하고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택 용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와 별 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정 기준시점 현재 도시가스 공급이 차단·봉인된 상태로 조사됐습니다.
• 환금성. 총 124세대이며 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 최근 거래 추세가 -24.6%이고 단지 경매 평균 유찰도 1.3회여서 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상이 김태섭 임차권인지 직접 대조해야 합니다.
• 확약 밖 점유 확인. 감정평가 현장조사에서 자세한 임대차관계는 미상으로 조사됐습니다. 등기·명세서상 실제 임차인은 김태섭 1명이지만 현장 점유자는 별도 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 126,499,166원보다 최근 12개월 평균 99,495,000원과 최신 거래 108,990,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -24.6%로 하락했습니다. 감정가 158,000,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 최근 시장 흐름과 괴리가 큽니다.
• 유찰 회차 확인. 제공 시나리오상 1회 유찰은 126,400,000원, 2회 유찰은 101,120,000원입니다. 2회 유찰 가격도 최근 12개월 평균 99,495,000원보다 높습니다.
• 설비·현장 상태. 도시가스가 차단·봉인된 상태로 조사됐으므로 실제 공급 재개 가능 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 풀리지 않았다”

이 사건의 첫인상은 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 158,000,000원보다 커 보인다는 점입니다. 확약이 없었다면 배당 부족분이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 김태섭 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 적용 후 실질취득가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 99,495,000원의 158.8%이고, 최신 거래 108,990,000원도 크게 상회합니다. 최근 추세 역시 -24.6%입니다. 과거 193,000,000원 거래나 전체 평균 126,499,166원보다 최근 시장을 우선해서 보면, 이 물건의 핵심 리스크는 인수보증금보다 높은 신건 가격과 환금성에 있습니다.