수원지방법원 2025타경3076. 광주시 매산동 중앙타운 102동 4층 401호, 전용 52.99㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김덕중 씨가 2014년 7월 2일 거래가 1억 3,500만원에 취득했고, 같은 날 성남수정새마을금고가 채권최고액 1억 3,000만원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리이며 이후 남아 있는 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 가장 주의 깊게 볼 대목은 2013년 우리은행 근저당입니다. 설정일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 해당 근저당은 2014년 6월 27일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 선순위 근저당으로 보거나 낙찰자가 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다. 확인된 임차인도 없어, 현 단계의 실질취득액은 최저가와 같은 101,500,000원으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 739-13 중앙타운 102동 4층 401호 도로명: 경기도 광주시 독산동길 22-22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.99㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2012.11.28 · 중앙타운 102동 총 8세대 |
| 소유자 | 김덕중 (2014.07.02 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남수정새마을금고 / 22,817,662원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현존 권리를 구분
확인된 임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 확인되지 않아 산정상 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서를 통해 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 75.2%의 할인, 표본은 단 1건
전용 52.99㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2024년 11월 3층 1건이며 거래가는 135,000,000원입니다. 현재 최저가 101,500,000원은 이 거래보다 33,500,000원 낮고, 거래가의 75.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 52.99㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 현재 최저가 | 52.99㎡ | 4층 | 101,500,000원 |
| 최저가 ÷ 최신 거래 | — | 1건 | 75.2% |
가격만 놓고 보면 감정가 145,000,000원은 확인 거래보다 10,000,000원 높았지만, 1회 유찰로 최저가가 101,500,000원까지 내려와 거래가 대비 할인 구간에 진입했습니다. 다만 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건뿐이어서, 135,000,000원을 확정적인 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다.
③ 배당 재원 구조 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 산정 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 채권자 배당 가능 재원 | - | 99,279,000원 |
| 신청채권자 청구액 | 22,817,662원 | 법원 채권계산서 확인 |
| 성남수정새마을금고 근저당 | 채권최고액 130,000,000원 | 실제 채권액 범위 |
| 삼성카드 가압류 | 21,052,858원 | 선순위 배당 후 |
집행비용을 제외한 배당 가능 재원은 99,279,000원입니다. 실제 채권 원금·이자·집행비용, 당해세와 배당요구 내역에 따라 채권자별 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2012.11.28입니다.
- 주위환경. 매향중학교 남측 근거리에 있으며, 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장과 창고·농경지가 혼재된 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 573,100원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건이라 매수층과 거래 빈도는 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 근저당 재확인. 2013년 우리은행 근저당이 2014.06.27 말소됐는지 최신 등기부에서 다시 대조하고, 인수권리로 잘못 계산하지 마세요.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서를 통해 점유자와 전입일을 재확인하세요.
- 시세 추가 조사. 최신 거래는 2024.11의 1건뿐입니다. 인근 동일 면적·유사 연식 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 함께 비교하세요.
- 4층 상태 점검. 최상층인 만큼 누수·결로·옥상 방수 상태와 내부 수리비를 현장 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 저환금성 할인 확보. 총 8세대 다세대라는 특성을 고려해 취득세·명도·수리·매도기간을 포함한 안전마진을 남기세요.
- 규제·토지 확인. 계획관리지역과 각종 환경·수도권 규제의 구체적 적용 범위를 토지이용계획 확인서로 대조하세요.
- 배당 원본 확인. 신청채권자의 청구액과 근저당 채권최고액은 다릅니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력, 환금성은 신중
이 물건의 권리분석 핵심은 말소된 우리은행 근저당을 현존 선순위 권리로 오인하지 않는 것입니다. 현재 말소기준은 2014년 성남수정새마을금고 근저당이고 이후 남은 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없어 권리구조는 비교적 단순합니다.
가격은 1회 유찰로 101,500,000원까지 내려와 확인된 최신 거래 135,000,000원의 75.2%입니다. 수치상 할인 폭은 충분하지만, 거래가 2024.11의 단 1건이고 총 8세대의 다세대라는 점은 분명한 제약입니다. 결론은 권리 합격, 가격 긍정, 환금성 조건부입니다. 점유와 최신 시세를 재확인하고 수리비·매도기간까지 반영한 가격에서 접근해야 합니다.