인천지방법원 2026타경501774. 구월아시아드더블루시티 11층 1128호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023.11.30. 남동구 압류이고, 심한나는 그보다 앞선 2022.06.03. 전입과 2022.04.26. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
신건 120,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 심한나에게 배당되고, 보증금 145,000,000원 중 27,480,000원이 남는 구조로 계산돼 있습니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501774 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 11층 1128호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 12층 건물 내 11층 1128호 |
| 소유자 | 김도연 · 2022.06.08. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.11.30. 남동구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 심한나의 전입일은 2022.06.03., 확정일자는 2022.04.26.으로 말소기준보다 앞서고, 2024.07.16. 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차관계 — 실제 점유자와 임차권자를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 사용 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심한나 | 주거 (임차권등기) · 제11층 제1128호 27.37㎡ 전부 | 2022.06.03 | 2022.04.26 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
| 이영주 | 오피스텔 | 2025.06.17 | - | 미상 | 대항력 없음 |
심한나는 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차권자이고 배당요구도 했습니다. 반면 이영주의 전입일 2025.06.17.은 말소기준권리 2023.11.30.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 이영주의 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 확인된 전입 순위만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 대항력은 없습니다. 확약은 심한나에게 적용되는 것이며, 다른 임차관계와는 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 심한나 보증금 | 145,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 심한나의 보증금 부족분은 27,480,000원으로 산출됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 ‘원칙상’ 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 27,480,000원 | 145,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 51,128,000원 | 145,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 69,982,400원 | 145,000,000원 |
확약을 배제하고 권리 구조만 계산하면, 낙찰가가 내려갈수록 심한나에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 인수액이 증가합니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로, 본 분석에서는 각 회차의 룰상 인수액과 별개로 심한나 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 12층 건물 내 11층 1128호입니다.
- 주위환경. 인천성리중학교 남동측에 위치하며 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 2018.04.03. 사용승인, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,916,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 심한나의 주택임차권등기에 대한 확약 범위와 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당계산상 27,480,000원의 부족분이 발생하지만, 확약 적용 분석에서는 실질 인수 0원입니다.
- 이영주 점유 확인. 2025.06.17. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없어 120,000,000원의 가격 적정성은 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 오피스텔 거래를 반드시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
권리 구조만 보면 심한나는 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차권자이고, 보증금 145,000,000원이 신건 최저가 120,000,000원을 넘어섭니다. 확약이 없다면 배당 부족분 27,480,000원을 매수인이 떠안을 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 심한나 관련 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 후순위 전입자 이영주는 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서 핵심 인수위험은 해소된 형태입니다. 다만 실거래 시세가 없어 120,000,000원의 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
