인천지방법원 2026타경501779. 가좌동 우성빌라 에이동 3층 301호, 전용 48.12㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 백효섭이며 2022.05.25 매매, 2022.06.27 소유권이전으로 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 청구액은 100,000,000원입니다.
권리의 핵심은 을구 9번 김예림의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.02, 확정일자는 2022.07.05, 전입·점유개시는 2022.07.27이며 보증금은 100,000,000원입니다. 2026.03.04 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 원칙만 보면 낙찰자 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있으므로 본 분석에서는 해당 임차권의 인수를 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 142-7 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.12㎡ · 지하1층·지상4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 백효섭 · 2022.05.25 매매 · 거래가액 130,000,000원 · 2022.06.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 권리분석의 말소기준은 2026.03.04 강제경매개시결정입니다. 김예림 임차권은 그보다 앞서 2024.08.23 등기되었고, 전입·점유는 2022.07.27, 확정일자는 2022.07.05이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 보증금 전액은 100,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김예림 | 제3층 제301호 48.12㎡ 전부 | 2022.07.27 / 2022.07.05 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 30.9% 높은 신건
우성빌라(142-7) 동일 면적 48.12㎡의 실거래는 총 10건입니다. 전체 평균은 98,350,000원이지만, 최근 시세 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 81,000,000원이며 최신 거래는 2026.02 82,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 48.12㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2025.07 | 48.12㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 48.12㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 48.12㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 48.12㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 48.12㎡ | 4 | 100,500,000원 |
| 2021.09 | 48.12㎡ | -1 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 48.12㎡ | 1 | 113,000,000원 |
| 2021.07 | 48.12㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2021.06 | 48.12㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.12㎡ | 2건 | 81,000,000원 |
신건 최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.9%입니다. 최신 거래 82,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 더구나 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -21.1%로 하락했습니다. 전체 10건 평균 98,350,000원만 보면 격차가 작아 보일 수 있지만, 최근 거래를 우선하면 신건 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 김예림 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 3,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 106,000,000원 가정 시 김예림 보증금 100,000,000원이 우선변제되고, 주택도시보증공사에는 3,716,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 기준 미배당은 96,284,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 있으므로 가격 자체가 핵심
| 회차 | 매각가 | 표면상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 106,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,800,000원 | 17,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,840,000원 | 33,781,120원 | 0원 |
1회 유찰가 84,800,000원도 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 82,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 매각가는 67,840,000원으로 내려갑니다. 이 사건은 확약 때문에 보증금 인수액이 실질적으로 붙지 않으므로, 유찰 이후에는 매각가 자체와 최근 실거래를 직접 비교하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉화초등학교 북동측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있습니다.
- 건물. 알씨조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물 중 3층 301호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 토지면적 550.5㎡, 평지·자루형이며 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역주변지구)이며 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
- 거래 규모. 우성빌라(142-7)는 19세대이고 준공일은 1992.08.04입니다. 동일 48.12㎡ 실거래는 10건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김예림 임차권은 본래 대항력이 있는 권리입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 해당 을구 9번 임차권에 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 106,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 130.9%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.02 동일 48.12㎡ 거래가는 82,000,000원입니다. 최근 흐름은 -21.1%입니다.
- 1회 유찰 가격도 비교. 1회 유찰 시 84,800,000원으로 내려가지만 최근 평균 81,000,000원과 최신 거래 82,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 임차권·배당관계 확인. 김예림은 보증금 100,000,000원, 전입 2022.07.27, 확정일자 2022.07.05이며 배당요구가 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건은 표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 인수 위험이 커 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 유리한 것은 아닙니다. 최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 130.9%이고, 최신 거래 82,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름 또한 -21.1%입니다. 이 물건의 판단 포인트는 선순위 임차권의 공포가 아니라, 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤 최근 시세에 맞는 가격까지 내려오는지를 보는 것입니다.
