인천지방법원 2026타경501829. 검암동 굿모닝빌 2동 4층 402호, 전용 68.74㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 박종철의 주택임차권입니다. 박종철은 2019.10.11 전입·점유했고 확정일자는 2019.10.01, 주택임차권등기는 2023.12.14 접수됐습니다. 경매개시결정은 2026.03.05이므로 시간 순서만 놓고 보면 임차권이 훨씬 앞서며, 조사 결과도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐음이 명시돼 있습니다. 따라서 이 분석에서는 박종철 임차권의 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 확약이 적용되는 권리는 이 임차권이며, 실제 입찰 전에는 확약서 원본의 효력·범위와 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 527-13 굿모닝빌 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 68.74㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 진명연 · 2015.07.01 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
현재 권리분석의 기준으로 제시된 등기는 2026.03.05 강제경매개시결정입니다. 박종철은 그보다 앞선 2019.10.11에 전입·점유했고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인 1명입니다. 임차권등기에는 임차보증금으로 180,000,000원과 189,000,000원이 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종철 | 4층 402호 68.74㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.11 | 2019.10.01 | 2023.12.14 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 말소동의 확약 |
※ 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권은 매수인 인수 검토 대상이지만, 본 건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 명시돼 있어 룰상 실질 인수액을 0원으로 적용했습니다.
② 시세 비교 — 2.14억 신건은 최근 시세 이상
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 비교자료상 최근 12개월 평균은 189,500,000원, 최신 거래는 2025.03 180,000,000원입니다. 현재 최저가 214,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 75.46㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.09 | 72.36㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2023.05 | 75.46㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 71.84㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 189,500,000원 |
전체 4건 평균은 187,250,000원이지만, 최근 12개월 평균은 그보다 높은 189,500,000원이고 최근 거래 추세도 +2.4%입니다. 즉 하락 추세로 보기는 어렵습니다. 그럼에도 신건 최저가 214,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래 180,000,000원도 웃돌기 때문에, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,204,000원 |
현재 회차 214,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 189,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 21,204,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 214,000,000원 | 189,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 171,200,000원 | 168,003,200원 | 20,996,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 136,960,000원 | 134,242,560원 | 54,757,440원 | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 유찰이 발생하면 신청채권자의 미배당액은 늘어나지만, 말소동의 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 입찰가격 판단은 선순위 보증금이 낙찰가 하락분만큼 그대로 매수인에게 넘어가는 인수형 구조와는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 인천2호선 검바위역 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·각급학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 인천2호선 검바위역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로 사용승인일은 2008.08.13이며, 기본적인 위생·급배수·냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)이며 공시지가는 1,567,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 비교자료상 굿모닝빌102동은 6세대이며 거래표본 4건의 가격 범위는 180,000,000원~199,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 박종철 주택임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상·효력·말소 조건을 원본과 대조해야 합니다.
- 임차권 사실관계 대조. 전입일 2019.10.11, 확정일자 2019.10.01, 임차권등기 접수 2023.12.14 및 등기부상 보증금 기재 내용을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 214,000,000원은 최근 12개월 평균 189,500,000원의 112.9%입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 매각가 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원이며 신청채권자 미배당액은 각각 20,996,800원, 54,757,440원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 해결과 가격 메리트는 별개
이 물건은 겉으로만 보면 선순위 주택임차권이 있어 부담스러울 수 있습니다. 실제로 박종철의 전입·확정일자는 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 매수인 인수는 분석상 실질 0원으로 정리됩니다.
그 다음 판단축은 가격입니다. 신건 최저가 214,000,000원은 최근 12개월 평균 189,500,000원의 112.9%이고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 +2.4%지만, 그렇다고 현재 신건 가격이 최근 시세보다 낮아지는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 확약으로 권리 인수 위험은 크게 정리됐지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않는 물건으로 보는 것이 본문 데이터와 가장 일관됩니다.
