인천지방법원 2026타경501835. 미추홀구 숭의동 3층 301호 오피스텔입니다. 소유자 박일성은 2021년 10월 22일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택 관련 등기가 뒤따랐습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 6월 30일 계양세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 시점에 대항요건을 갖춘 최영준입니다. 임대차계약일은 2021년 10월 22일, 확정일자는 2021년 10월 25일, 주민등록과 점유개시는 2021년 11월 5일이며 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 3층 301호 · 경인로42번길 52-30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 3층 301호 59.9925㎡ 전부 · 방 3개·화장실 2개 구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 3층 · 사용승인 2016.12.13 |
| 소유자 | 박일성 (2021.10.22 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
최영준은 말소기준인 2023년 6월 30일보다 훨씬 앞선 2021년 11월 5일 전입·점유를 갖췄고, 확정일자도 2021년 10월 25일입니다. 따라서 보증금 230,000,000원은 우선배당 대상이며, 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서는 집행비용을 뺀 209,218,000원이 배당되고 20,782,000원이 미배당으로 계산됩니다.
확약은 최영준 임차권에만 적용됩니다. 별도로 조사된 이윤표는 2024년 9월 6일 전입으로, 말소기준 2023년 6월 30일보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 전입 시점 자체가 기준권리 후순위이므로 최영준의 확약과 별개로 매수인에게 대항력 있는 보증금 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영준 | 2021.11.05 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| 이윤표 | 2024.09.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 기준권리 후 전입 |
주택도시보증공사는 이 표의 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 임차인은 최영준·이윤표 2명입니다.
③ 가격 판단 — 현재는 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 213,000,000원입니다. 최영준 보증금의 룰상 미배당분은 확약으로 실질 인수 0원이므로, 현재 회차의 실질취득도 213,000,000원으로 봅니다. 소유자의 2021년 매입 거래가액은 230,000,000원이지만 이는 과거 취득가일 뿐 현재 시세를 대신하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 최영준 보증금 | 230,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최영준의 미배당액은 20,782,000원으로 산출되지만, 말소동의 확약서가 제출된 임차인이므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 1회 유찰 시 룰상 인수액 62,785,600원, 2회 유찰 시 96,388,480원으로 계산되지만 같은 확약 적용 시 실질 인수는 각각 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 20,782,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 62,785,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 96,388,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 방 3개·화장실 2개 구조의 오피스텔로 이용 중이며, 아파트로 가정하지 않습니다.
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·소화·승강기·기계식주차 설비가 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,442,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최영준 임차권의 말소동의 대상·조건·범위를 매각물건명세서와 제출서류 원문으로 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 20,782,000원이 남지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 이윤표 점유관계 확인. 전입은 기준권리 후여서 대항력은 없으나 현재 실제 점유 여부와 인도 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.05 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 점검하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 최근 12개월 거래·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 213,000,000원이 시세보다 싸다고 전제하면 안 됩니다.
- 오피스텔 환금성. 주거용 구조이더라도 물건 용도는 오피스텔이므로 입찰 전 동일 용도·면적의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘20,782,000원’이 아니라 ‘확약서’다
이 물건은 숫자만 보면 대항력 임차인 최영준의 보증금 230,000,000원이 감정가 213,000,000원을 넘고, 현재 배당에서도 20,782,000원이 남습니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 최영준 관련 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
따라서 신건 기준 실질취득은 213,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 주된 위험은 확약으로 정리되지만, 실제 입찰 판단은 확약서 원문 확인과 현재 시세 확인이 모두 끝난 뒤 내려야 하는 사건입니다.
