인천지방법원 2026타경501865. 간석동 웰스하임 5층 504호, 업무시설인 오피스텔입니다. 이번 물건의 핵심은 등기상 임차권 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금과 말소동의 확약의 관계입니다. 이종하는 2022.05.14 임대차계약을 체결하고 2022.05.27 확정일자를 받은 뒤 2022.06.30 전입·점유를 시작했습니다. 이는 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
보증금은 105,000,000원으로 현재 최저가 95,000,000원보다 큽니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 실제 배당모형도 신건 기준 부족분 12,110,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 하지만 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 별도 조건이 확인됩니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 이종하 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 확인된 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층 504호 · 도로명 인천광역시 남동구 백범로 381 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 전용 25.93㎡ · 19층 중 5층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.08.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07 갑구 4번 국 압류입니다. 2024.08.16 남동구 압류, 2025.11.14 국 압류, 2026.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014.11.25 부평새마을금고 근저당은 2022.06.30 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종하 | 5층 504호 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2022.06.30 | 2022.05.27 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 98.2%지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
웰스하임 실거래 표본은 전용 25.93㎡와 28.41㎡ 거래로 구성됩니다. 전체 12건 평균은 100,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건 평균 96,750,000원, 최신 거래는 2026.09 전용 28.41㎡ 13층 95,500,000원입니다. 최근 흐름은 이전 구간 대비 -4.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 28.41㎡ | 13 | 95,500,000원 |
| 2025.10 | 28.41㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 25.93㎡ | 4 | 66,500,000원 |
| 2023.09 | 28.41㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2023.04 | 25.93㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2023.04 | 25.93㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 25.93㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2022.11 | 25.93㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2022.08 | 25.93㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2022.07 | 25.93㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2022.05 | 25.93㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 28.41㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 96,750,000원 |
확약을 반영한 실질취득 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.2%이고, 최신 거래 95,500,000원보다 500,000원 낮습니다. 숫자만 보면 최근 시세 아래지만 차이가 매우 작고, 최근 추세가 -4.3%인 만큼 신건 가격을 강한 할인으로 해석하기는 어렵습니다. 전체 평균 100,333,333원 대비 싸다는 이유만으로 가격 평가를 높여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 이종하 보증금 | 105,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 보면 임차인 보증금 부족분은 12,110,000원입니다. 그러나 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 2014.05.30 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물의 5층 504호입니다.
- 주위환경. 인천광역시 남동구 백범로 인근으로 공동주택, 상업·업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역 등이 소재합니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 토지로 도시형 생활주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용중이며, 북동측·북서측·서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·옥내소화전·카리프트·도시가스난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 웰스하임은 182세대이고 실거래는 66,500,000원부터 110,000,000원까지 편차가 있습니다. 최근 12개월 평균은 96,750,000원이며 최근 추세는 -4.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 매각물건명세서와 제출된 확약서의 적용 대상이 을구 3번 이종하 임차권과 일치하는지 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구와 우선순위를 확인해야 합니다.
- 최근 가격 우선. 전체 12건 평균 100,333,333원보다 최근 12개월 평균 96,750,000원과 최신 거래 95,500,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.3%이므로 현재 95,000,000원을 단순히 저가로 판단하지 말고 추가 가격 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 확약이 없다면 1회 유찰 시 배당모형상 인수액 30,768,000원, 2회 유찰 시 45,694,400원으로 증가합니다. 확약의 유효성 확인이 가격보다 먼저입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 결과를 바꾼다”
이 사건을 배당표만 보면 보증금 105,000,000원의 대항력 임차인이 낙찰가 95,000,000원을 넘고, 신건에서도 12,110,000원의 부족분이 생기는 전형적인 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 실질취득은 95,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 96,750,000원의 98.2%, 최신 거래 95,500,000원과 거의 같은 수준입니다. 최근 추세는 -4.3%이고 웰스하임 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 즉 권리의 핵심은 확약 원문 확인, 가격의 핵심은 최근 시세와 하락 추세 대비 안전마진 확인입니다. 신건 최저가 자체만으로 큰 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
