* 확약서에 따른 인수 전액 해소가 유효한 경우의 조건부 실질취득가입니다. 제공된 명세서 문구는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의를 명시하지만, 대항력 포기 및 미배당 보증금 인수 면제의 구체적 범위까지 확인되지는 않습니다. 따라서 인수 0원을 확정하지 않습니다. 확약으로 해소되지 않는 경우의 예상 인수액은 36,570,000원이며, 실질취득가는 101,570,000원입니다. 취득세·명도비 등 추가 비용은 별도입니다.

인천지방법원 2026타경501879. 인천 남동구 구월동 엠타워-1의 6층 606호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)이고, 전용면적은 13.68㎡입니다. 2022년 소유자 오승훈이 거래가 100,000,000원에 취득한 뒤, 국세 관련 압류와 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 말소가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 보증기관의 말소동의 확약서입니다.

가격 문제도 분명합니다. 2022년 거래 중에는 100,000,000원 거래가 존재하지만, 가장 최근 확인되는 2026년 4월 거래는 34,000,000원입니다. 과거 거래까지 합산한 전체 평균에 기대어 최저가 65,000,000원을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심

2012년 화명동새마을금고와 이종해의 근저당권, 2015년 농협은행 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 말소기준권리로 지정된 것은 2023년 국세 압류이며, 2025년 추가 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기상 임차권이 매각으로 말소된다는 표시와 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다. 임차권등기 자체가 지워지더라도 대항력에 기초한 미반환 보증금 문제는 확약서의 효력과 적용 범위를 확인해야 해결됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억원과 확약서

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 동일 보증금 관련 권리관계에서 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

* 0원은 확약의 인수 전액 해소 효력이 확인된다는 조건부 금액입니다. 확약 미적용 시 36,570,000원은 신건 배당표상 미배당 예상액입니다. 이 금액을 확약 적용 시의 실제 채무로 중복 합산하지 않습니다. 확약은 해당 임차권에 관한 것이므로 다른 권리가 있는 경우 그 권리까지 자동으로 소멸시키는 근거로 사용할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 3,400만원

M타워1의 확인된 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균 거래가는 56,738,888원이지만, 2022년의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월의 34,000,000원 거래 1건으로, 최근 평균과 최신 거래가격이 동일합니다.

최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세는 -42.9%입니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건이라는 한계는 있으나, 확인된 최신 거래가 감정가를 크게 밑돌고 하락 추세까지 나타나는 만큼 신건 가격을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)

제공된 배당 추정에 따른 금액입니다. 집행비용 1,570,000원과 임차인 배당 63,430,000원으로 매각대금 65,000,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 보증기관 청구금액과 임차보증금의 기초 채권 관계는 중복 합산하지 않으며, 확약에 따른 최종 인수 여부는 배당액만으로 결정할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 반대로 움직인다

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는 최저가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다고 실질취득가가 함께 낮아지는 것은 아닙니다.

표의 인수금액은 확약을 적용하지 않은 배당 시나리오상 금액입니다. 확약이 미배당 보증금 인수를 전액 해소한다면 해당 인수액은 실질 0원*으로 처리하며, 최저가와 실제 낙찰가를 중심으로 취득비용을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 구월여자중학교 북측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 다수의 시내버스 노선이 있으며, 인천도시철도 1호선 예술회관역이 인근에 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2011.09.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비 등이 기재돼 있습니다. 본건은 6층 606호, 전용면적 13.68㎡의 원룸형 주택입니다.
• 접근성. 건물 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 평탄한 주상용 건부지로 조사됐습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 2,337,000원/㎡, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 여부는 표시된 자료상 해당 사항이 없습니다.
• 환금성. 41세대 규모이며, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최근 거래가 34,000,000원과 최저가 65,000,000원 사이의 가격 차이가 커 재매각 가격과 회수 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 시설 상태. 매각물건명세서에는 현관에 전기사용제한 안내문 4장이 붙어 있다는 사실이 기재돼 있습니다. 실제 공급 상태와 제한 사유 및 미납금 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력 및 미배당 보증금 인수 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다. 조건과 효력 발생 시점도 대조해야 합니다.
• 임차보증금. 정한별의 보증금 100,000,000원과 신건 예상 미배당액 36,570,000원을 확인하고, 배당기일과 인수 면제 조건의 관계를 점검해야 합니다.
• 보증기관 청구. 주택도시보증공사의 경매신청 청구금액은 100,000,000원입니다. 실제 임차인과 보증기관의 권리가 동일 보증금에서 발생한 것인지 확인하고 중복 채무로 계산하지 않아야 합니다.
• 최근 시세. 최신 거래 34,000,000원과 최근 가격 추세 -42.9%를 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다. 전체 평균 56,738,888원이나 과거의 100,000,000원 거래를 현재 가격의 주된 근거로 삼아서는 안 됩니다.
• 유찰 시 취득원가. 유찰 시 최저가만 볼 것이 아니라 인수액과 실제 낙찰가를 합산해 판단해야 합니다. 확약 미적용 시에는 1회·2회 유찰에도 보증금 100,000,000원 부근의 실질 부담이 유지됩니다.
• 전기 및 관리비. 현관의 전기사용제한 안내문 4장과 관련된 공급 제한 사유를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부 및 매수인 부담 가능성을 조사해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다. 등기상 임차권 말소 가능성만으로 즉시 인도를 단정해서는 안 됩니다.
• 세금 및 원본 대조. 강서세무서와 양천세무서 관련 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 배당순위와 당해세 여부를 점검해야 합니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리를 해결해도 비싼 가격은 해결되지 않는다”

이 물건은 대항력 있는 임차인 정한별의 보증금 100,000,000원이 핵심입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이므로, 별도의 면제 사유가 없다면 신건 기준 36,570,000원의 미배당 보증금 인수 위험이 있습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 권리 해소 변수입니다. 다만 확약의 유효 범위가 인수 전액 면제까지 포함하는지 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정할 수 없습니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 확약으로 인수 0원이 확인되는 가장 유리한 조건에서도 최저매각가 65,000,000원은 최근 거래가 34,000,000원의 191.2%입니다. 시장가격 추세는 -42.9%이고, 건물 평균 유찰 횟수도 5.7회입니다.

확약이 적용되지 않는다면 실질취득 부담은 약 100,000,000원 수준으로 더욱 커집니다. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 최근 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

결론: 인수 면제 확약의 효력을 먼저 확인해야 하며, 인수가 전액 해소되더라도 신건 가격은 최근 시세보다 현저히 높습니다. 권리 불확실성·하락 추세·반복 유찰·환금성 부담을 함께 고려하면 현재 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.