인천지방법원 2026타경501884. 간석동 스마트리더스타운 8층 805호, 공부상 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 2020.04.03 전입한 윤지훈의 200,000,000원 임차보증금입니다. 확정일자는 2020.03.05이고, 2024.04.25 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2022.04.14 국의 압류이므로 윤지훈은 그보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 윤지훈 임차보증금의 미배당분은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 보며, 이 임차인에 한한 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 효력은 윤지훈 임차인에게만 적용되므로, 다른 점유자·임차인 문제까지 일괄 해소된 것으로 확대해서 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 92-4 스마트리더스타운 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 17층 건물 중 8층 |
| 시세 매칭 면적 | 64.6㎡ |
| 소유자 | 권영만 · 2020.06.30 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.04.14 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류, 남동구 압류, 2026.03.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 윤지훈의 전입은 2020.04.03으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2020.03.05이므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지훈 8층 805호 전부 · 주거 | 2020.04.03 2020.03.05 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
| 조남희 오피스텔 | 2024.07.12 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
윤지훈과 조남희는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 집계됩니다. 조남희는 2024.07.12 전입으로 말소기준 2022.04.14보다 늦어 대항력이 없다고 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 확약이 윤지훈 외의 임차관계까지 정리한다고 보아서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 시세보다 높다
이 물건은 신건이라 최저매각가가 감정가와 같은 218,000,000원입니다. 윤지훈 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 회차의 실질취득액 역시 218,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 154,750,000원, 최신 거래는 2026.05의 154,500,000원으로, 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 140.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.45㎡ | 7 | 154,500,000원 |
| 2026.02 | 66.45㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 64.6㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2024.08 | 66.45㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.06 | 66.45㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 66.45㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 154,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 194,300,000원 |
전체 10건 평균은 194,300,000원이지만 과거 242,000,000원·250,000,000원·265,000,000원 같은 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -24.2%로 하락했고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 140.9%입니다. 따라서 전체 평균 대비 112.2%라는 수치보다 최근 시세와 하락 추세가 더 중요하며, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 윤지훈 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 14,148,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 윤지훈 보증금 200,000,000원이 전액 배당되는 구조이고, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 1회 유찰 시 계산상 윤지훈 관련 미배당·인수액은 28,841,600원, 2회 유찰 시에는 63,233,280원이지만, 말소동의 확약을 반영하면 윤지훈에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이 금액들은 확약을 반영하기 전 룰상 계산액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 일반상업지역의 업무시설·공동주택·근린생활시설 건부지에 위치합니다.
- 입지. 간석오거리역 동측 인근이며 주변에 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 17층 건물이며 난방·급배수·위생·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 규모·거래. 스마트리더스타운은 총 22세대이고 준공일은 2018.04.10입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 거래 2건 평균은 154,750,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -24.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 윤지훈 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사 말소동의 확약에 근거하므로, 입찰 전 확약서의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 조남희 임차관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 윤지훈 확약과 별개로 현재 점유·명도 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 194,300,000원보다 최신 거래 154,500,000원과 최근 12개월 평균 154,750,000원을 가격 판단의 중심에 두는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -24.2%이므로 감정가나 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
- 오피스텔 환금성. 총 22세대의 오피스텔이고 경매 통계상 평균 1.7회 유찰·매각률 0.0%가 표시돼 있어, 재매각·환금성은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 낮아졌지만 가격이 핵심이다
이 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차인 있음”으로 끝나지 않습니다. 윤지훈은 2020.04.03 전입, 2020.03.05 확정일자, 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차인이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 윤지훈에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 현재 회차 배당에서도 윤지훈 보증금은 200,000,000원 전액 배당됩니다.
반면 가격은 불리합니다. 신건 실질취득액 218,000,000원은 최신 거래 154,500,000원과 최근 12개월 평균 154,750,000원보다 높고, 최근 시세 대비 비율은 140.9%입니다. 최근 가격 추세도 -24.2%입니다. 여기에 윤지훈 확약 밖의 조남희 임차관계는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 물건은 주된 인수 위험은 확약으로 완화됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 추가 임차관계 확인도 필요한 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
