인천지방법원 2026타경501903. 인천 미추홀구 주안동 오벨리스크 5층 502호, 전용 77.76㎡ 오피스텔입니다. 소유자 서호범은 2022.05.12. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.28. 부천시 압류이고, 뒤이어 미추홀구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
권리분석에서 단순히 “말소기준 이후 임차권등기”라고만 보면 안 됩니다. 임차권자 이우엽은 임차권등기 자체는 2024.05.21.이지만 주민등록·점유개시가 2022.04.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 2022.03.14., 보증금은 210,000,000원이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이우엽 관련 인수는 실질적으로 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501903 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 200-12 오벨리스크 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 77.76㎡ · 지하1층/지상10층 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 서호범 (2022.05.12. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.08.28. 부천시 압류입니다. 2025.09.18. 미추홀구 압류와 2026.03.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이우엽의 임차권등기는 2024.05.21.로 말소기준 이후이지만, 실제 주민등록·점유개시가 2022.04.27.이므로 대항력은 존재합니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 사건입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이우엽 5층 502호 77.76㎡ 전부 | 2022.04.27 확정일자 2022.03.14 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2024.05.21 말소동의 확약 제출 | 해당 없음 |
| 성지혜 | 2025.08.27 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 해당 없음 |
성지혜는 전입일이 2025.08.27.로 말소기준인 2023.08.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 현재 확인된 전입 순서상 이우엽처럼 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람도 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.72억 vs 실거래 평균 1.892억
오벨리스크 전용면적 73.08~77.76㎡ 구간에서 확인된 실거래는 5건입니다. 평균은 189,200,000원, 최저는 177,000,000원, 최고는 210,000,000원이며 최신 거래는 2022.10 · 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 75.68㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 77.76㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 73.08㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2022.01 | 75.7㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2022.01 | 75.7㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 189,200,000원 |
말소동의 확약을 반영하면 신건에서 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 172,000,000원입니다. 이는 실거래 평균의 90.9%이고, 확인된 실거래 최저 177,000,000원보다도 낮습니다. 다만 표본의 최신 거래가 2022.10이므로, 과거 거래가만으로 현재 가격 수준을 단정하기보다 입찰 전 현재 시세를 다시 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 이우엽 보증금 | 210,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 이우엽 보증금의 미배당액은 41,208,000원입니다. 다만 해당 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옛시민회관사거리 북서측 인근으로, 오피스텔·연립/다세대주택·아파트와 다수의 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천2호선 시민공원역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2012.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상10층 건물이며, 승강기·도시가스·주차장·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 오벨리스크는 16세대이며, 확인된 실거래는 5건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 이우엽 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 근거하므로, 입찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 대조하세요.
- 성지혜 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 점유·명도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 실거래가 2022.10이므로 172,000,000원을 현재 시세와 비교할 때는 최근 거래·매물을 추가 확인하세요.
- 오피스텔 환금성. 16세대 규모의 오피스텔이므로 동일 면적의 실제 매수층과 거래 빈도를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 확약이 이 사건의 결론을 바꾼다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가가 172,000,000원이라 매수인에게 큰 인수금이 남는 전형적인 보증금 인수형입니다. 실제 일반 배당계산에서도 미배당액 41,208,000원이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이우엽 관련 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 따라서 신건의 실질취득은 172,000,000원이며 확인된 실거래 평균 189,200,000원 대비 90.9%입니다. 다만 실거래 표본의 최신 시점이 2022.10이므로, 이 사건의 최종 승부처는 확약서 효력 확인과 현재 시세 재검증입니다.
