인천지방법원 2026타경501912. 미추홀구 용현동 623-70, 도로명 낙섬중로67번길 28-10 소재 건물의 2층 201호, 전용 62.77㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 공부상 오피스텔로 확인됩니다. 현 소유자는 송민호이며 2022년 4월 20일 매매를 원인으로 거래가액 185,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 등기상 가장 중요한 권리는 소유권 취득보다 앞서 성립한 임차인의 점유·주민등록과, 이후 등기된 주택임차권입니다.
임차인 이승훈은 임대차계약일 2022.02.19, 주민등록일·확정일자 2022.02.21, 점유개시일 2022.03.11이며 보증금은 185,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2024.07.05 서울보증보험 가압류보다 앞서 대항력을 갖추었고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 통상이라면 낙찰대금에서 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인 인수 문제로 이어집니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 비고가 있어, 그 임차권에 관한 인수는 실질적으로 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 623-70 2층 201호 · 인천광역시 미추홀구 낙섬중로67번길 28-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 62.77㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 송민호 (2022.04.20 매매, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 외벽 표기 | 두리안 2동 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약서
등기부상 과거 농협은행 근저당은 2022.03.11 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준은 2024.07.05 서울보증보험주식회사 가압류 124,000,000원입니다. 이승훈의 주민등록·확정일자·점유는 그보다 앞섭니다. 따라서 매각대금만 놓고 계산하면 선순위 임차보증금의 미회수분이 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승훈 제2층 제201호 62.77㎡ 전부 | 2022.02.21 / 2022.02.21 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 39,872,000원* |
| 이숙경 | 2025.02.04 / - | 미상 | 대항력 없음 | - | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인이 중복 계상된 구조는 아닙니다. 이숙경은 전입일이 2025.02.04로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이숙경의 미상 보증금을 이승훈의 185,000,000원에 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 80% 숫자는 보이지만 표본은 1건
두리안2동(623-70), 전용 62.77㎡에서 확인된 거래는 2022.04 2층 185,000,000원 한 건입니다. 현재 감정가·최저가 148,000,000원은 이 금액의 80.0%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 148,000,000원이므로 비교 기준은 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 62.77㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 확인 표본 | 62.77㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 이승훈 보증금 | 185,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 124,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이승훈 보증금의 미배당액은 39,872,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 토지는 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용현초등학교 북서측 인근. 주변에 업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,615,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인 포인트. 두리안2동은 9세대이고 확인된 동일면적 거래가 1건이므로, 입찰 전 주변 오피스텔의 실제 매매·임대 호가를 추가 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 매각물건명세서에 기재된 확약의 적용 대상이 을구 3번 이승훈 주택임차권인지 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따라 실제 소유권이전 이후 임차권등기 말소가 진행되는 조건과 제출서류를 확인해야 합니다.
- 이숙경 점유관계 확인. 대항력은 없지만 현황조사상 임차인으로 확인됩니다. 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 185,000,000원 거래는 2022.04의 1건입니다. 현재 오피스텔 시세를 판단하려면 주변 유사 면적의 최신 거래와 임대수익 수준을 함께 확인해야 합니다.
- 표시 일치 여부 확인. 매각물건명세서 비고처럼 외벽에는 ‘두리안 2동’으로 표기돼 있으므로 현장 호수·동 표시를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 자체보다 확약서가 승부처”
등기만 보면 이 사건은 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 148,000,000원으로 낙찰될 경우 39,872,000원의 미배당이 생기는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결론을 바꿉니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 148,000,000원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 확인된 동일면적 거래 185,000,000원보다 현재 실질취득이 낮기는 하지만, 거래가 2022.04의 한 건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 매력은 최신 시세를 추가 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
