인천지방법원 2026타경501966. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 심곡동 1층 201호입니다. 현 소유자 손재현은 2021년 12월 20일 매매계약으로 90,000,000원에 취득했고 2021년 12월 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 그보다 앞선 2021년 10월 1일 차순희가 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 8월 25일입니다. 이후 2023년 11월 14일 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 6월 24일 인천광역시 서구 압류입니다. 따라서 차순희의 전입·점유와 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 형식적으로는 낙찰가에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 미배당 보증금의 승계 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 이 임차인에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 334-7 1층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 비교면적 50.4㎡ |
| 건물 | 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 제1층 제201호 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.20 매매 90,000,000원 · 2021.12.23 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
차순희는 임대차계약일 2021.08.24, 확정일자 2021.08.25, 전입·점유 2021.10.01로 모두 말소기준 2025.06.24보다 빠릅니다. 보증금은 90,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차의 예상배당에서는 보증금 90,000,000원이 전액 배당돼 규칙상 인수액도 0원입니다. 여기에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 유찰로 미배당액이 생기는 경우에도 차순희 임차권의 승계는 실질 0원으로 판단합니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차순희 주택전부 · 임차권등기 | 2021.10.01 | 2021.08.25 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 노주현 현황조사·매각물건명세서 | 2025.12.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
* 말소동의 확약은 차순희의 을구 7번 주택임차권등기에 한해 반영합니다. 확약 밖 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 노주현은 전입일 2025.12.02가 말소기준 2025.06.24 이후이므로 자료상 대항력은 없으나, 보증금이 확인되지 않아 실제 점유·명도 관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 비교시세보다 높다
신안주택7동은 총 6세대, 사용승인 기준일은 1986.11.25입니다. 확인된 동일 면적 50.4㎡ 거래는 2021년 12월 1층 90,000,000원 1건이며, 시세 비교값도 90,000,000원입니다. 현재 최저매각가 103,000,000원은 이 기준의 114.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 50.4㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 비교 기준 | 50.4㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
따라서 권리 인수가 확약으로 해소된다고 해도 현재 회차의 실질취득 103,000,000원 자체가 비교시세 90,000,000원보다 높습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 특히 확인 거래가 1건이고 그 거래월도 2021.12이므로, 실제 입찰에서는 최근 현장 매매호가와 추가 실거래 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 차순희 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 10,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 차순희 보증금 90,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 10,758,000원이 배당돼 79,242,000원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 103,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 82,400,000원 | 9,483,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 65,920,000원 | 25,666,560원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천양지초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 3m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구), 공시지가 1,118,000원/㎡이며 토지면적은 206.5㎡입니다.
- 건물. 1986.11.25 사용승인, 총 6세대 규모이며 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방 설비가 구비돼 있으며 정상 작동 여부는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 특이사항. 위반건축물 표시는 없으나 대상물건은 건축물현황도 미등재 상태입니다. 토지 별도등기는 있으나 효력 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 차순희 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 기초하므로 매각물건명세서와 제출 확약서의 적용 대상·조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 노주현 점유 확인. 2025.12.02 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현장 점유자와 실제 임대차 관계를 확인하세요.
- 신건 가격 확인. 현재 실질취득 103,000,000원은 비교시세 90,000,000원의 114.4%입니다. 권리 문제가 해소됐다는 이유만으로 현재 가격에 프리미엄을 줄 근거는 없습니다.
- 건축물현황도. 미등재 상태가 명시돼 있으므로 실제 구조·호수·현황과 공부상 표시를 현장에서 대조하세요.
- 환금성. 총 6세대, 1986.11.25 사용승인 다세대이고 확인된 비교거래가 1건이므로 매도 시 거래 속도와 가격 범위를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용과 현재 확인 권리를 기준으로 한 계산입니다. 실제 당해세·우선순위 채권 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 현재 가격이 더 큰 쟁점
이 사건은 선순위 임차권 때문에 첫인상이 복잡합니다. 차순희의 보증금은 90,000,000원이고 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄습니다. 그러나 현재 회차에서는 그 보증금이 예상배당으로 전액 충당되고, 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약까지 제출돼 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 핵심은 가격과 점유 확인입니다. 현재 최저가·실질취득 103,000,000원은 비교시세 90,000,000원의 114.4%이고, 신안주택7동은 총 6세대·1986.11.25 사용승인 다세대입니다. 확인 거래도 1건뿐입니다. 따라서 현재 회차는 ‘인수 위험이 해소됐다’는 점과 ‘가격이 저렴하다’는 판단을 분리해서 봐야 합니다. 또한 확약은 차순희 임차권에 한정되므로, 말소기준 이후 전입한 노주현의 실제 점유·명도 관계와 건축물현황도 미등재 사항은 입찰 전에 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
