인천지방법원 2026타경501977. 장기동 라온하우스 에이동 3층 302호 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.03.06 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 임차인 김용배는 그보다 앞선 2022.10.14 전입, 2022.10.25 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 195,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
이번 사건에서는 그 구조를 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 적시돼 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 김용배 임차인의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 배당표의 32,124,000원은 확약이 없다고 가정했을 때의 룰상 미배당액으로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501977 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 145-9 라온하우스 에이동 3층302호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 황어로134번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 3층 302호 |
| 임차권등기 범위 | 3층 302호 55.4㎡ 전부 |
| 소유자 | 송승수 · 2022.10.24 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 계양농업협동조합 근저당권 579,800,000원과 대전한일신용협동조합 근저당권 123,500,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.06 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 계양구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 — 확약 적용 범위를 분리해서 본다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용배 3층 302호 55.4㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.14 / 2022.10.25 점유개시 2022.11.09 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약서 반영 |
| 홍화선 점유 부분 확인 필요 | 2025.08.04 / 확인 필요 | 보증금 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 확인 필요 | 대항력 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김용배는 대항력 있는 임차인이지만 확약으로 실질 인수가 0원이 되고, 홍화선은 2025.08.04 전입으로 말소기준 2023.03.06보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 확약은 김용배 임차권에만 적용되므로 홍화선의 보증금·계약관계까지 소멸시키는 문서로 확대해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 김용배 보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 804,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 김용배 미배당액은 32,124,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 압류 관련 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 입지. 인천 계양초등학교 동측 인근이며 공동주택, 상가점포, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측 약 12m, 서측 및 남측 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(장기 구획정리)이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도면, 외관목측, 주변탐문 등을 참작해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김용배 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 이후 말소와 인수 배제를 보장하는 범위인지 원문을 직접 대조하세요.
- 김용배 권리 날짜 확인. 임대차계약 2022.10.06, 주민등록 2022.10.14, 확정일자 2022.10.25, 점유개시 2022.11.09가 말소기준 2023.03.06보다 앞섭니다.
- 홍화선 점유 확인. 2025.08.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유관계는 확인이 필요합니다. 김용배 확약의 효력이 홍화선에게까지 확장되는 것은 아닙니다.
- 세금·공과금 확인. 계양구 압류와 국민건강보험공단 압류가 있어 당해세·우선배당 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부구조와 보수 상태를 별도로 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 임차권등기, 가압류, 압류, 경매개시결정의 최신 말소·변동 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.95억”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 숫자만 보면 최저가 166,000,000원보다 김용배 보증금 195,000,000원이 커서 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 32,124,000원이 미배당되고, 1회 유찰 시 64,859,200원, 2회 유찰 시 91,047,360원으로 미배당액이 커집니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 정확도 규칙에 따라 반영하면 김용배 관련 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 신건 최저가 166,000,000원입니다. 다만 확약의 적용 대상은 김용배 임차권에 한정되고, 별도 점유자인 홍화선과 계양구·국민건강보험공단 압류의 배당 영향은 따로 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 “보증금보다 최저가가 낮다”가 아니라 확약서의 효력과 범위를 원문으로 확정하는 것입니다.
