인천지방법원 2026타경501982. 미추홀구 용현동 코지팰리스 8층 804호, 전용 59.88㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차보증금 170,000,000원인 김태경 임차인입니다. 임대차계약일은 2022.08.08, 확정일자는 2022.08.10, 전입·점유개시는 2022.08.31로, 말소기준권리인 한국캐피탈 주식회사 가압류의 2022.11.30보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 그 부족액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 주택임차권등기가 명시돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 김태경 임차인의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 확약은 해당 임차인에만 적용되는 것이지만, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김태경 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-85 코지팰리스 8층 804호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 독정이로9번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.88㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 8층 804호 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 이정민 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.30 한국캐피탈 주식회사 가압류입니다. 김태경 임차인의 전입·점유개시는 2022.08.31로 그보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.08.10이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 연수구 압류, 김포세무서 압류 및 2026.03.11 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 계산상 인수 12,054,000원, 확약 반영 실질 0원
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김태경 | 8층 804호 59.88㎡ 전부 | 170,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.08.10 | 대항력 있음 우선변제권 확약 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
코지팰리스 전용 59.88㎡ 전후 거래 중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 과거 전체 9건 평균은 181,433,333원이지만 최근 흐름은 그보다 낮아졌고, 최근 거래 추세가 -20.1%이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.99㎡ | 13 | 159,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 8 | 144,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 155,333,333원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 161,000,000원은 최근 12개월 평균 155,333,333원의 103.6%입니다. 최신 거래 159,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 따라서 과거 전체 평균 181,433,333원 대비로는 낮아 보이더라도, 최근 시세 기준으로는 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 김태경 보증금 | 170,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 80,223,260원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 김태경의 보증금 부족액은 12,054,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 12,054,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 43,803,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 69,202,560원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김태경 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 늘어나는 구조입니다. 이번 사건에서는 해당 임차인에 대한 말소동의 확약이 제출됐기 때문에 실질 인수는 0원으로 반영하지만, 입찰 전에는 반드시 그 확약서 원문과 적용 조건을 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 독정이삼거리 북서측 인근으로, 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 섞인 구도심 주거밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있어 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 804호이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 난방, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 대지·도로. 장방형 평지의 1개 동 건부지이며 북측 약 10미터, 서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래 3건, 최근 거래 추세 -20.1%, 경매물건 평균 유찰 1.6회이며 매각률은 16.67%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김태경 임차권에 실제로 적용되는지, 말소 조건과 제출 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 확인. 김태경의 전입·점유개시 2022.08.31은 말소기준 2022.11.30보다 앞섭니다. 확약이 없다면 보증금 미배당분 인수가 발생하는 사건입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 181,433,333원보다 최근 12개월 평균 155,333,333원과 최신 거래 159,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -20.1%이고 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 103.6%이므로 신건 가격을 싸다고 보지 않아야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가상 임차보증금 170,000,000원 주택임차권은 등기돼 있으나 현재 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 유형입니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 12,054,000원의 보증금 부족액이 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김태경 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 161,000,000원은 최근 12개월 평균 155,333,333원의 103.6%이고, 최신 거래 159,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -20.1%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약으로 권리 부담은 줄었지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높은 상태라는 점입니다.
