인천지방법원 2026타경502010. 인천 미추홀구 용현동 백송빌라 4층 402호, 전용 33.84㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 강성인은 2022.08.28 매매를 원인으로 2022.09.22 소유권을 취득했고 거래가액은 85,000,000원입니다. 임차인 정동교의 임대차계약일은 2022.08.29, 확정일자는 2022.09.13, 주민등록·점유개시는 2022.09.22이며 보증금은 82,000,000원입니다. 이후 2024.11.05 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준권리는 2025.11.19 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 정동교의 전입·점유 및 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 최저가 77,000,000원으로 단순 배당하면 집행비용을 제외한 임차인 배당은 75,214,000원, 미배당 보증금은 6,786,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 본 분석에서는 정동교 임차권에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 454-68 백송빌라 4층 402호 · 수봉남로5번길 20-23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.84㎡ · 지하1층·지상4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 강성인 · 2022.09.22 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
정동교의 전입·점유개시일 2022.09.22는 말소기준권리인 2025.11.19 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현재 회차 배당표 기준 미배당액은 6,786,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로 이 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정동교 | 4층 402호 33.84㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 82,000,000원 | 2022.09.22 | 2022.09.13 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
③ 시세 비교 — 실질취득 7,700만원도 최근 거래보다 높다
백송빌라(454-68)는 총 14세대, 사용승인일은 2012.04.09입니다. 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 59,500,000원입니다. 그러나 과거 85,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 현재 시장을 더 잘 반영하는 지표는 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.01 거래가 44,500,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.87㎡ | 2 | 44,500,000원 |
| 2024.05 | 33.46㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2022.08 | 33.84㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2021.06 | 33.84㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.06 | 33.46㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 59,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 44,500,000원 |
현재 최저가 77,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 129.4%, 최근 12개월 평균 대비 173.0%입니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래보다 낮아진 흐름으로, 최근 구간과 이전 구간의 추세가 -29.6%라는 점입니다. 따라서 확약으로 인수 위험이 제거돼 실질취득액이 최저가와 같은 77,000,000원이 되더라도, 이를 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 정동교 보증금 | 82,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,160,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정동교 보증금 미배당액은 6,786,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 대상으로 계산되는 금액이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트에서는 정동교 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천보훈병원 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 사다리형 토지이며 토지면적은 158.0㎡, 공시지가는 798,600원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성 점검. 총 14세대 규모이며 확인된 실거래 5건 중 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -29.6%로 가격 변동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정동교 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 선순위 구조 확인. 전입·점유 2022.09.22, 확정일자 2022.09.13, 임차권등기 2024.11.05가 말소기준 2025.11.19보다 앞섭니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 보증금은 6,786,000원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원이라는 두 층위를 구분해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 59,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 44,500,000원과 추세 -29.6%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 77,000,000원은 최근 시세의 173.0%이므로, 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 정동교는 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인이고, 단순 배당계산상 현재 회차 미배당액은 6,786,000원입니다. 둘째, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 77,000,000원입니다.
하지만 그 77,000,000원도 최신 거래·최근 12개월 평균 44,500,000원의 173.0%입니다. 최근 거래 추세 역시 -29.6%입니다. 선순위 임차권 인수 문제가 확약으로 정리됐다는 사실만으로 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 이번 물건은 권리상 핵심 리스크는 확약으로 완화됐지만, 현재 회차의 가격 부담이 큰 다세대주택이라는 결론이 가장 데이터에 충실합니다.
