인천지방법원 2026타경502015. 인천광역시 미추홀구 용현동 624-40, 13층 1302호입니다. 사건 용도는 근린주택이고, 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택입니다. 전용 면적은 44.7322㎡이며, 2018.02.19 사용승인된 지상 14층 건물의 13층에 위치합니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 말소기준권리보다 뒤에 있으니 끝난다”가 아닙니다. 을구 3번 임용균의 주택임차권은 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다. 다만 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리해야 합니다. 확약은 임용균 임차권에만 적용되며, 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-40 13층 1302호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 토금북로11번길 13 |
| 용도 / 현황 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 전용 / 층 | 44.7322㎡ · 지상 14층 중 13층 |
| 소유자 | 서지훈 · 2023.03.22 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.08.02 압류
현재 말소기준권리는 2024.08.02 국민건강보험공단 압류입니다. 앞서 2020.01.22 설정된 신한은행 근저당권 116,600,000원은 2023.02.24 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 미추홀구 압류와 2026.03.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임용균 | 13층 1302호 44.7322㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 0원 |
임용균은 보증기관 승계나 대위 신고로 중복 기재된 당사자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.03.11 접수됐습니다. 다만 대항력과 우선변제 여부는 단정하지 않고, 매수인 인수 여부는 말소동의 확약의 효과를 반영해 실질 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 135,000,000원은 최근 시세의 99.3%
DH씨밀레(624-40)는 20세대이며, 비교 대상 면적은 44.7322㎡입니다. 거래 자료 중 최근 12개월 거래는 1건이고, 2026.05 거래가 136,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 136,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.73㎡ | 11 | 136,000,000원 |
| 2023.03 | 44.73㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2021.08 | 42.82㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 42.82㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.73㎡ | 1건 | 136,000,000원 |
전체 거래 평균은 159,750,000원이지만 2021년의 180,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 135,000,000원은 최근 12개월 평균 136,000,000원의 99.3%입니다. 최근 시세 바로 아래이긴 하지만 할인폭이 크다고 볼 수준은 아니며, 최근 거래 추세도 -18.9%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,690,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 132,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구액 140,000,000원 중 예상배당은 132,310,000원, 미배당은 7,690,000원입니다. 이 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아니며, 임용균 임차권은 말소동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 7,690,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 34,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 55,555,200원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오에서는 매각가가 내려가면서 주택도시보증공사의 미배당액이 커지지만, 임용균 임차권의 말소동의 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려가도 보증금만큼 인수가 늘어 실질취득이 고정되는 대항력 인수형”으로 계산하지 않고, 각 회차의 낙찰가 자체를 실질취득액으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동, 인천IC 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 숭의역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물로 사용승인일은 2018.02.19입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방·소화전·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 1,990,000원/㎡입니다. 토지면적은 506.8㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 환금성. DH씨밀레(624-40)는 20세대이고 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 -18.9%여서 최신 거래가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 임용균 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다.
- 대항력 단정 금지. 임차인 정보상 전입신고일이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 대항력 있다고 단정하거나 없다고 단정하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 159,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 136,000,000원을 우선해 가격을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.9%이므로 신건 135,000,000원을 과거 고가 거래와 비교해 저렴하다고 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재 상태로 내부 확인을 하지 못했습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 리스크는 확약으로 해소, 가격은 최근 시세에 밀착”
이 사건은 보증금 140,000,000원의 임차권이 있어 처음 보면 인수 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권을 인수권리로 적시하고 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 임용균 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 신건의 실질취득액은 135,000,000원입니다. 다만 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 136,000,000원이고, 실질취득액은 그 99.3%입니다. 최근 거래 추세도 -18.9%이므로 과거 거래 평균만 보고 큰 할인 물건으로 해석하기보다는, 권리는 확약으로 정리되지만 가격은 최근 시세에 거의 붙어 있는 신건으로 보는 것이 핵심입니다.
