* 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 인수 0원은 해당 확약서가 임차권 말소뿐 아니라 매수인에 대한 보증금 반환책임까지 해소하는 효력을 갖는 것으로 확인되는 경우에 한합니다. 효력이 확인되지 않으면 제시된 예상배당 기준 49,466,000원의 인수 위험이 남습니다.
인천지방법원 2026타경502026. 인천 부평구 청천동 삼성에센빌 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 119,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 성기호로, 2022년 2월 23일 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 정우진의 주택임차권등기가 설정되었고, 국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 말소기준권리는 2025년 1월 16일 접수된 국의 압류입니다. 그러나 정우진의 임차권등기는 그보다 앞선 2024년 3월 7일 접수됐습니다. 임차인은 2022년 2월 9일 전입했고 확정일자는 2022년 1월 17일입니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 임차인이라는 점이 이 사건의 출발점입니다.
특히 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금은 모두 166,000,000원입니다. 두 금액을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인된 임차인은 정우진 1명이며, 신청채권자의 청구는 별도 경매신청채권으로 구분해 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 175-39 삼성에센빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 청중로84번길 7-9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 면적 | 임차권등기상 5층 501호 38.355㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 평슬래브지붕 · 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2002.03.12 |
| 소유자 | 성기호 · 2022.02.23 소유권 취득 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 119,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
과거 국민은행·김무열·조정자·장계농업협동조합의 근저당권과 피닉스제일차유동화전문유한회사의 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 국의 압류와 관련된 조세채권의 배당순위와 실제 부담은 압류일만으로 확정하지 말고 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 166,000,000원의 처리
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정우진 5층 501호 전부 |
166,000,000원 |
전입 2022.02.09 확정 2022.01.17 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 정우진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.01.15 |
| 전입신고일 | 2022.02.09 |
| 점유개시일 | 2022.02.09 |
| 확정일자 | 2022.01.17 |
| 임차권등기 | 2024.03.07 · 을구 9번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 임차보증금 | 166,000,000원 |
| 예상배당 | 116,534,000원 |
| 미배당 보증금 | 49,466,000원 |
| 확약 | 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
| 매수인 인수 | 확약의 면책 효력 확인 시 0원* / 미확인 시 49,466,000원 인수 위험 |
임차인의 전입과 확정일자는 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외한 기본적인 권리분석에서는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다.
문제는 예상 낙찰가만으로 보증금을 모두 배당할 수 없다는 점입니다. 최저매각가 119,000,000원에서 집행비용 2,466,000원을 공제하면 임차인 예상배당액은 116,534,000원입니다. 보증금과의 차액인 49,466,000원은 확약에 따른 면책이 없다면 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 실질취득금액 — 낙찰가만 보면 안 된다
확약의 면책 효력이 확인되지 않는 경우, 신건 최저가 119,000,000원에 낙찰받아도 미배당 보증금 49,466,000원을 추가로 부담할 수 있습니다. 이 경우 실질취득금액은 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액으로 보아야 합니다. 보증금 자체가 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 커져 실질 부담은 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수추정* | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 119,000,000원 | 49,466,000원 | 확약 효력 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 | 95,200,000원 | 72,913,600원 | 최저가 하락에도 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 | 76,160,000원 | 91,610,880원 | 낙찰가만으로 할인 판단 금지 |
* 회차별 인수추정액은 확약의 면책 효력이 반영되지 않은 배당 시나리오입니다. 유찰 후 인수추정액에는 회차별 집행비용 추정의 영향도 포함되므로, 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 반대로 확약에 따른 면책이 확인되면 정우진 관련 실질 인수액은 0원*이며, 이 표의 인수추정액을 낙찰대금에 추가하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트는 판단 보류
감정가는 119,000,000원이고 소유자 성기호의 2022년 취득 당시 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다. 다만 과거 취득가액은 현재의 실거래 시세를 직접 나타내지 않습니다.
최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가 119,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 확약 효력이 확인되지 않는 경우에는 최저가가 아닌 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득금액으로 시세를 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 정우진 · 우선변제 | 166,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정 배당표 기준입니다. 임차인 정우진의 예상배당액은 116,534,000원, 미배당액은 49,466,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 별도 항목에서 0원으로 표시되어 있습니다. 동일한 166,000,000원을 별개 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 조세채권의 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등의 영향에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용마초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하는 공업지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 2002.03.12입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 인접도로와 대체로 평탄한 세장형 토지이며 주거용 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 공부상 별도 동표시가 없고 외벽에는 마동으로 표시됩니다.
- 환금성. 다양한 주거·산업시설이 혼재하는 입지의 다세대주택입니다. 현재 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기 및 매수인에 대한 미배당 보증금 반환책임 면제까지 포함하는지 정확히 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 을구 9번 임차권등기의 인수 기재와 말소동의 확약서 관련 비고를 함께 확인하고, 실제 매각조건에 따른 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 실제 임차인은 정우진 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구액 166,000,000원을 추가 임차인의 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 채권의 승계·대위관계도 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수형 가격 판단. 확약의 면책 효력이 확인되지 않으면 신건 인수추정액 49,466,000원을 낙찰가와 함께 고려해야 합니다. 유찰 후에도 최저가 하락만 보고 할인 효과를 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래 조사. 동일 건물과 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래·최신 거래·가격 추세를 확인해야 합니다. 과거 소유자의 170,000,000원 취득가액을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 현장 호수 확인. 공부상 동표시와 현황 외벽의 마동 표시가 다르므로 등기상 501호와 현장 목적물의 동일성을 대조해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고 실제 거주자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 조세·관리비 확인. 국의 압류가 존재하므로 조세채권의 실제 배당순위와 체납 내역을 확인하고, 미납 관리비 등 추가 부담도 점검해야 합니다.
맺으며 — “확약의 효력이 확인되어야 인수 0원이다”
이 사건은 최저매각가 119,000,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 임차인 정우진의 보증금은 166,000,000원이고, 선순위 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 확약을 반영하지 않은 제시 배당표에서는 49,466,000원의 미배당 보증금이 발생합니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 권리 해소 가능성입니다. 확약서 원문과 매각조건을 통해 보증금 반환책임 면제까지 확인되면 정우진 관련 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다. 그 효력이 확인되지 않으면 인수형 구조를 전제로 검토해야 합니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가가 저렴하다는 결론이나 유찰 이후 가격 메리트가 자동으로 발생한다는 판단은 적절하지 않습니다. 확약 효력 확인이 먼저이고, 그다음이 실질취득금액과 현재 시세의 비교입니다. 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 조건부 검토 물건입니다.
