인천지방법원 2026타경502037. 서창동 태영플러스 비동 5층 501호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박요나이고, 2021.08.13 매매를 원인으로 2021.09.03 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 177,000,000원입니다. 종전 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2021.08.13 해지되어 이미 말소됐고, 2022년 광산구 압류 역시 2022.10.24 해제로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 강호영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.15, 확정일자는 2021.07.22, 점유개시는 2021.08.13, 주민등록일자는 2021.08.17이고 보증금은 175,500,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2026.03.13 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 미배당 보증금 승계는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 566-5 태영플러스 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 501호 |
| 소유자 | 박요나 · 2021.09.03 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 강호영 주택전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.08.13 전입 2021.08.17 확정 2021.07.22 | 175,500,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 강호영은 2023.09.22 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 등기 자체만 놓고 보면 말소기준보다 앞선 주택임차권이어서 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 해당 주택임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출됐으므로 이 임차인에 대해서는 실질 승계액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 36,000,000원 높다
태영플러스B동은 총 8세대이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 168,500,000원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2025.04 전용 65.44㎡ 2층 160,000,000원이며, 최근 12개월 평균 역시 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 65.44㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 63.27㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
신건 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 122.5%입니다. 금액으로는 최신 거래보다 36,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -9.6%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 168,500,000원 대비 수치만으로 가격 매력을 평가하면 안 되며, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 강호영 보증금 | 175,500,000원 | 175,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,500,000원 | 16,956,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 강호영 보증금 175,500,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 16,956,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 계산상 미배당액은 158,544,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약의 가치가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 196,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 156,800,000원 | 21,695,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 125,440,000원 | 52,616,160원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가를 넘는 회차에서는 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계액이 커지는 구조입니다. 실제 계산도 1회 유찰 시 21,695,200원, 2회 유찰 시 52,616,160원의 룰상 인수액이 나타납니다. 그러나 이 사건은 강호영의 주택임차권에 관해 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차인에 대한 실질 승계액을 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 서창중학교 북측 인근이며, 주변은 중·소 규모 공동주택이 소재하는 일반주택가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사 및 평지붕 5층건 중 5층 501호이며, 상·하수도와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 태영플러스B동은 8세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 실거래 표본이 많지 않아 가격 판단은 최근 거래 160,000,000원을 중심으로 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 강호영 임차권에 대한 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 매각물건명세서와 확약서의 적용 범위를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 168,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 160,000,000원을 우선 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래의 추세가 -9.6%이므로 과거 177,000,000원 거래나 전체 평균만 근거로 현재 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 권리구조 구분. 확약이 없다면 1회 유찰 시 21,695,200원, 2회 유찰 시 52,616,160원의 룰상 인수액이 계산되지만, 이 사건은 확약 적용으로 강호영에 대한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소를 원본 배당자료와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건은 표면만 보면 선순위 주택임차권 때문에 까다로워 보입니다. 강호영은 2021년부터 점유·전입하고 확정일자까지 갖춘 대항력·우선변제 임차인이며 보증금도 175,500,000원입니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다.
현재 회차의 더 큰 부담은 가격입니다. 최저가와 실질취득금액은 모두 196,000,000원인데, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 160,000,000원입니다. 최근 시세 대비 122.5%이고 추세 역시 -9.6%입니다. 따라서 신건 단계에서는 ‘선순위 임차권이 확약으로 해결됐다’는 사실만으로 가격 매력을 인정하기 어렵고, 최근 실거래와 회차별 가격을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
