인천지방법원 2026타경502047. 부평동 리코팰리스 12층 1205호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택[도시형생활주택(단지형연립주택)]이며, 등기부상 현재 소유자는 정현진입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2020년부터 점유·전입한 임차인 김채연입니다. 김채연은 임대차계약일 2020.05.26, 확정일자 2020.05.28, 주민등록·점유개시일 2020.07.02이고 보증금은 222,000,000원입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2021.12.28 서민금융진흥원의 가압류입니다. 따라서 임차인의 전입은 말소기준보다 앞서고, 자료에도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 원칙대로라면 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 부분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 미배당액은 실질적으로 매수인에게 인수되지 않는 것으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502047 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 12층 1205호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥로333번길 19-2 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택[도시형생활주택(단지형연립주택)] |
| 층 / 구조 | 15층 건물 중 12층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 정현진 · 2020.07.17 매매 · 거래가액 222,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 농협은행 144,000,000원 근저당과 하나은행 59,400,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.12.28 서민금융진흥원 가압류 9,473,214원입니다. 이후의 광명세무서장 압류와 2026.03.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채연 | 제1205호 전부 | 2020.07.02 | 2020.05.28 | 222,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 말소동의 확약 |
김채연은 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 승계 중복신고로 표시된 사람이 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 배당요구가 확인되어 있고, 2022.11.21 임차권등기도 마쳐져 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 김채연 보증금 | 222,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,473,214원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 16,726,000원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 부분이 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 209,000,000원 | 16,726,000원 | 0원 | 209,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 167,200,000원 | 57,940,800원 | 0원 | 167,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,760,000원 | 90,912,640원 | 0원 | 133,760,000원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택[도시형생활주택(단지형연립주택)]으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부평중학교 남측 인근으로 아파트·다세대주택·업무시설·학교·시장·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인천1호선 부평시장역과 버스정류장이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층 1205호이며, 승강기·차량용 기계식승강기·소화전·난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 평탄한 사다리형이며 북측·남측·동측 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 현황 확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따라 내부상태가 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 확약의 적용 대상이 김채연의 을구 5번 주택임차권과 일치하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 배당 후 미배당 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차 기준 16,726,000원이 남는 대항력 임차권 구조입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 해당 임차권등기의 말소 처리 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 209,000,000원만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부 직접조사가 이루어지지 않았으므로 내부상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — 위험의 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 확약의 효력 확인
이 물건은 표면만 보면 보증금 222,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 209,000,000원보다 커서 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 16,726,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 신건 기준 실질취득은 209,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세가 없어 이 가격 자체의 매력도는 판단할 근거가 부족합니다. 이 사건에서 가장 중요한 확인 포인트는 확약서의 적용범위와 실제 말소 실행 여부입니다.
