인천지방법원 2026타경502052. 검암동 하모니카운티6차 에이동 201호, 전용 59.98㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 173,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리분석의 핵심은 2022년부터 대항요건을 갖춘 오혜진 씨의 190,000,000원 주택임차권입니다. 전입일은 2022.05.19, 확정일자는 2022.04.04이고 2024.06.11 임차권등기까지 마쳐, 2026.03.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
일반적인 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가 173,000,000원에서 집행비용 3,222,000원을 뺀 169,778,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 20,222,000원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차권이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 을구 5번 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 승계액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 537-4 하모니카운티6차 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.98㎡ · 에이동 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임헌성 (2022.05.19 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 사용승인일 | 2010.01.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 선순위, 다만 확약서가 핵심
말소기준은 데이터상 2026.03.13 강제경매개시결정입니다. 현재 등기상 국민은행 90,000,000원 근저당과 중소기업은행 54,000,000원 근저당은 각각 2013.04.15, 2022.03.31 이미 말소됐습니다. 이에 따라 오혜진 씨의 전입 2022.05.19 및 주택임차권등기 2024.06.11은 말소기준보다 앞서며, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오혜진 | 2층 201호 59.98㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.05.19 확정 2022.04.04 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
오혜진 씨는 배당요구를 했고, 확정일자와 전입을 갖춘 임차권자입니다. 현재 매각가 가정에서는 우선변제로 169,778,000원이 배당되고 20,222,000원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 해당 임차권의 매수인 승계 위험은 실질 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 시세를 웃돈다
가격 판단은 과거 전체 평균 170,500,000원보다 최근 12개월 평균 170,666,666원과 최신 거래 157,000,000원을 우선했습니다. 현재 실질취득액은 확약서로 인수액을 0원 처리한 173,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 101.4%로, 최근 평균보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 59.66㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2022.05 | 59.98㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.12 | 56.66㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 56.66㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 170,666,666원 |
최신 거래는 157,000,000원이고, 현재 최저가·실질취득액 173,000,000원은 이보다 16,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균보다도 2,333,334원 높습니다. 최근 구간과 그 이전 구간의 가격 추세는 +0.4%로 데이터상 뚜렷한 하락 추세는 아니지만, 현재 가격이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 만큼 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 오혜진 보증금 | 190,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 20,222,000원입니다. 대항력 룰만 적용하면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 을구 5번 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전·후를 구분해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 173,000,000원 | 20,222,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 138,400,000원 | 54,337,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 110,720,000원 | 81,630,080원 | 실질 0원 |
확약서가 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건은 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출되어 그 승계 부담을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 확약을 전제로 한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 에이동 2층 201호입니다.
- 주위환경. 은지초등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·각급학교·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 원거리에 인천2호선 검암역·검바위역이 소재합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구), 평지의 사다리형 주거용 건부지이며 공시지가는 1,469,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 확인 실거래가 4건으로 표본이 적으며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 을구 5번 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득액 173,000,000원은 최근 12개월 평균 170,666,666원보다 높고 최신 거래 157,000,000원도 웃돕니다.
- 소규모 다세대의 거래성 확인. 총 6세대·실거래 표본 4건이라 거래 빈도가 높지 않습니다. 동일 면적·층의 추가 시세 확인이 중요합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 확약 내용대로 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 배당표와 실제 배당 차이 확인. 현재 계산은 집행비용 3,222,000원과 임차인 우선변제를 반영한 구조이며 실제 배당은 조세·집행비용 등의 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 고비는 확약으로 넘었지만, 가격은 싸지 않다
이 사건의 첫인상은 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 까다롭습니다. 현재 매각가만 놓고 배당하면 20,222,000원이 부족해 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 본 분석에서는 승계액을 실질 0원으로 봅니다.
그 결과 현재 실질취득액은 최저가와 같은 173,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 12개월 평균 170,666,666원의 101.4%이고, 최신 거래 157,000,000원보다도 높다는 점입니다. 가격 추세는 +0.4%로 급락장은 아니지만, 최근 시세보다 낮게 진입하는 구조도 아닙니다. 권리 리스크는 확약서가 줄였지만, 현재 가격에는 경매 할인 메리트가 확인되지 않는 다세대 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
