인천지방법원 2026타경502057. 인천 남동구 만수동 ‘이화사랑채’ 2동 4층 401호, 전용 66.9339㎡ 다세대주택입니다. 소유자 신대식은 2021.04.23. 거래가 198,000,000원에 소유권을 취득했고, 박지수는 그보다 앞선 2021.04.02. 주민등록·점유를 갖췄으며 2021.03.15. 확정일자도 있습니다. 말소기준은 2023.01.13. 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 박지수는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분류되지만, 매각물건명세서에 기재된 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인의 실질 보증금 인수는 0원으로 처리하는 구조입니다.
이 사건에서 중요한 것은 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 사실만이 아닙니다. 박지수의 대항력은 2021.04.02. 전입·점유에서 발생해 2023.01.13. 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 제공 시나리오에서도 1회 유찰 시 룰상 인수액 35,518,400원, 2회 유찰 시 68,174,720원이 계산됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차인에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 그 금액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 901-18 이화사랑채 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.9339㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 신대식 (2021.04.23. 소유권이전 · 거래가 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 준공 / 세대수 | 2019.07.25 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.01.13. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 국·남동구·화성시·강서구 등의 압류와 2026.03.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박지수는 2021.04.02. 전입·점유, 2021.03.15. 확정일자로 기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2023.05.31. 설정된 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 보증금 미배당분 문제는 별도로 보아야 하는데, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박지수에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지수 4층 401호 66.9339㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.02 / 2021.03.15 | 198,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 2023.05.31 | 실질 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 |
| 함덕현 | 2025.10.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 점유·명도 사실관계 확인 |
박지수에 대한 룰상 금액은 확약을 반영하지 않을 경우 1회 유찰 시 35,518,400원, 2회 유찰 시 68,174,720원입니다. 본 분석에서는 제출된 말소동의 확약서에 따라 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건가는 최근 거래보다 높다
이화사랑채 전용 66.93㎡의 제공 실거래는 2건입니다. 2025.02. 3층이 187,000,000원, 2025.08. 2층이 175,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 181,000,000원입니다. 현재 최저매각가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 66.93㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.02 | 66.93㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 66.93㎡ | 2건 | 181,000,000원 |
현재 회차에서 확약을 반영한 실질취득도 207,000,000원입니다. 즉 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라, 현재는 실질취득 자체가 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균이나 권리상 인수 0원만을 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 박지수 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 5,302,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 박지수 보증금 198,000,000원이 전액 배당되어 룰상 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세가 있으면 0순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 박지수 보증금에 미배당이 생기더라도 본 분석에서는 제출된 말소동의 확약서에 따라 매수인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 중 4층 401호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 ‘모래내시장역’ 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있고 감정요항표상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 동측 약 8m, 북측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,559,000원/㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 건물 상태. 외벽 돌붙임, 내벽 벽지도배, 하이새시 창호이며 급·배수 위생설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이화사랑채는 16세대이고 제공된 최근 거래는 2건이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 먼저 확인. 현재 207,000,000원은 최근 12개월 평균 181,000,000원의 114.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 확약서 원문 대조. 박지수의 을구 5번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 범위를 원문과 대조하세요.
- 함덕현 점유 확인. 2025.10.30. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 165,600,000원, 2회 유찰 132,480,000원이며 박지수 확약을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 관리비·명도. 점유자 현황, 미납 관리비 및 실제 인도 가능 시점을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 박지수 보증금 198,000,000원입니다. 2021.04.02. 전입·점유로 2023.01.13. 말소기준보다 앞서 대항력이 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 이 물건을 단순히 “보증금 198,000,000원을 추가로 떠안는 사건”으로 해석하는 것도 맞지 않습니다.
하지만 그 권리 해소가 곧 가격 메리트로 이어지는 것은 아닙니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 207,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 181,000,000원의 114.4%이며 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차의 핵심은 인수 위험보다 시세 대비 높은 가격입니다. 확약이 유지되는 전제에서는 1회·2회 유찰 시 실질취득가도 각각 165,600,000원·132,480,000원으로 내려가므로, 이 사건은 “권리상 주된 인수는 해소됐지만 신건 가격은 보수적으로 볼 필요가 있는 다세대 경매”로 정리됩니다.
