인천지방법원 2026타경502075. 인천광역시 미추홀구 도화동 수봉파크빌 3층 303호, 전용 54.58㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 154,500,000원입니다. 등기부상 소유자는 김성용으로, 2022년 3월 4일 거래가 154,500,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 등기부의 말소기준권리보다 앞서 임차인이 전입하고 확정일자를 받았다는 점입니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후에 접수됐지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일만으로 결정되지 않습니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

갑구 8번 리본즈 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 수산업협동조합중앙회 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

다만 등기권리의 말소와 임차보증금 반환채무의 승계는 구분해야 합니다. 최예지의 주택임차권등기는 2024.01.30 접수됐지만, 그 이전의 전입·점유 및 확정일자로 형성된 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다.

② 실제 임차인 분석 — 보증금 154,500,000원의 의미

실제 임차인은 최예지 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 신청채권자 청구금액 154,500,000원을 최예지의 보증금과 더해 별도의 임차보증금처럼 계산해서도 안 됩니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

최저매각가 143,000,000원을 기준으로 집행비용 2,802,000원이 먼저 공제되면, 임차인에게 돌아갈 예상배당액은 140,198,000원입니다. 보증금 154,500,000원에 미달하는 14,302,000원이 매수인 인수 추정액입니다.

이 금액 가운데 집행비용 추정분을 구분하면 물건 자체의 실질가격은 보증금 154,500,000원 수준입니다. 집행비용을 고려한 실제 현금지출은 이보다 높아질 수 있습니다. 해당 계산은 대항력과 잔여 보증금 인수의 효력이 유지된다는 가정입니다.

회차별 인수액은 배당 시뮬레이션의 추정값이며, 합산 부담은 각 회차 최저가와 추정 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정액의 차이로 합산 부담에도 차이가 있습니다. 확약 효력이 확인되어 인수가 실제로 해소되면 이 시나리오는 달라집니다.

④ 시세 비교 — 최근 평균보다 실질취득이 높다

수봉파크빌은 12세대 규모이며, 2015.11.05 준공됐습니다. 비교 대상은 전용 54.58㎡와 유사한 55.15㎡ 실거래를 포함합니다. 확인되는 실거래는 총 7건으로, 과거 거래가격을 모두 합산한 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 가격을 살펴볼 필요가 있습니다.

신건 최저가 143,000,000원은 전체 평균의 113.3%, 최근 12개월 평균의 117.1%입니다. 최저가 자체가 최근 평균보다 높은데, 보증금 인수를 고려한 실질 물건가격 154,500,000원은 최근 평균의 약 126.5%에 해당합니다.

최신 거래 145,000,000원과 비교하면 최저가만으로는 소폭 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 실질취득 기준은 최신 거래보다 9,500,000원 높습니다. 거래 추세 역시 -4.5%로 하락하고 있습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균만 사용해 가격 메리트를 주장하기 어려운 이유입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다. 보증기관의 신청채권은 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약서의 적용 범위와 실제 배당 결과에 따라 최종 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 환경. 도화초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 다세대주택, 단독주택, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능합니다. 감정요항표상 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 303호입니다. 외벽은 스톤코트 등으로 마감됐으며 상·하수도, 난방 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접합니다. 차량 진입 및 실제 주차 여건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 수봉 지구단위계획구역, 고도지구, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 및 지적재조사사업지구 등에 해당합니다. 토지면적은 189.0㎡, 공시지가는 1,287,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 7건이며 최근 12개월 표본은 2건으로 제한적입니다. 최근 가격 하락 추세를 고려한 매도 가능 가격과 예상 매도기간 점검이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 한정되는지, 대항력 포기와 잔여 보증금 반환채무 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다. 효력과 적용 대상이 확인되기 전에는 인수 0원으로 계산하지 않습니다.
• 매각물건명세서 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 인수 문구, 확약서의 제출 및 반영 상태를 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차인 배당 확인. 최예지의 보증금 154,500,000원, 예상배당 140,198,000원, 부족분 14,302,000원을 기준으로 실제 우선순위와 배당액을 재확인해야 합니다.
• 보증기관 중복계산 방지. 주택도시보증공사의 청구금액을 최예지의 보증금과 별개의 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다. 보증기관의 권리 취득 및 행사 범위는 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 유찰 시 총부담 재계산. 1회 유찰 최저가 114,400,000원, 2회 유찰 최저가 91,520,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 각 회차의 잔여 보증금 인수를 합산해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 최근 평균 122,095,000원, 최신 거래 145,000,000원, 가격 추세 -4.5%를 기준으로 현재 시점의 거래 및 매도 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재의 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현장 점유자와 인도 가능 상태를 점검해야 합니다.
• 추가 비용 확인. 관리비 체납, 세금, 명도비용, 취득 관련 비용을 별도로 점검해야 합니다. 해당 비용은 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다.

맺으며 — “낮아지는 최저가보다, 남는 보증금을 보라”

수봉파크빌 303호는 최저가 143,000,000원의 신건이지만 선순위 대항력 임차인의 보증금은 154,500,000원입니다. 배당 추정상 14,302,000원의 미배당액이 발생하고, 매수인 인수가 유지된다면 실질 물건가격은 약 154,500,000원에 고정되는 구조입니다. 집행비용까지 고려한 현재 회차 합산 부담은 157,302,000원으로 추정됩니다.

주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 변수입니다. 다만 말소동의만 확인되는 상태에서 대항력 포기까지 단정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 확약서의 법적 효력과 매수인에 대한 적용 범위를 확인한 뒤 인수액을 재산정해야 합니다.

가격 측면에서도 실질취득은 최근 평균 122,095,000원의 약 126.5%이며, 최신 거래 145,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 -4.5%와 12세대 규모의 제한적인 거래 표본을 고려하면 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 증가할 수 있으므로, 확약 효력 확정 → 실제 인수액 재계산 → 최근 시세와 실질취득 비교의 순서로 판단해야 합니다.