인천지방법원 2026타경502080. 부평구청역대명벨리온 5층 502호 오피스텔입니다. 등기 흐름에서 과거 수협은행 근저당 205,200,000원은 2022.02.23 해지로 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준으로 산정된 권리는 2026.03.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.29에는 장유택 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차보증금은 230,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.23으로 확인됩니다.
배당표만 보면 신건 매각가 233,000,000원에서 집행비용 4,062,000원을 먼저 공제한 뒤 장유택에게 228,938,000원이 배당되어 1,062,000원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 장유택 관련 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
문제는 별도로 확인되는 박효길입니다. 2025.07.07 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박효길을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 장유택에게 적용되는 말소동의 확약은 박효길에게까지 확장되지 않으므로, 이 미상 임차관계는 독립된 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 954 부평구청역대명벨리온 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔으로 이용중 |
| 건물 | 지하6층·지상33층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2019.05.24 |
| 소유자 | 임순분 · 소유권이전 등기 2019.08.30 · 매매 원인 2017.04.07 · 거래가액 250,517,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 선순위 임차권이 핵심
2019.08.30 설정된 수협은행 근저당권은 2022.02.23 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2024.03.29 장유택의 주택임차권이 등기됐고, 2025.09.29에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2026.03.16 강제경매개시결정입니다. 따라서 장유택의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 장유택 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차관계 — 확약 적용 1명, 확약 밖 미상 1명
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장유택 | 2022.02.23 | 2022.02.23 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 박효길 | 2025.07.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 · 별도 확인 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인원은 없으므로 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 장유택은 제5층 제502호 46.66㎡ 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고 배당요구도 확인됩니다. 신건 기준 배당 부족분 1,062,000원은 원칙적으로 인수 대상이지만, 확약서 때문에 장유택 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 장유택 보증금 | 230,000,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 장유택 보증금 부족분은 1,062,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전 규칙상 매수인 인수액이며, 말소동의 확약서 때문에 장유택 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 박효길의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 장유택 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 233,000,000원 | 1,062,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 186,400,000원 | 47,009,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 149,120,000원 | 83,767,680원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 장유택의 미배당액이 1,062,000원에서 47,009,600원, 83,767,680원으로 커지는 구조입니다. 그러나 이번 건은 장유택 임차권에 말소동의 확약이 있으므로 그 임차인의 실질 인수는 회차와 관계없이 0원으로 봅니다. 다만 박효길 관련 금액은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상·감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 제5층 제502호이며 건물은 지하6층·지상33층, 사용승인일은 2019.05.24입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평구청 남서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북측 인근에 부평구청역 지하철 7호선이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40미터 도로에 접하며, 남측·서측·북측으로 폭 약 6미터 내외 및 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박효길 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 인수액과 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 박효길 점유·대항력 확인. 2025.07.07 전입 사실만으로 모든 요건을 확정할 수 없습니다. 실제 점유와 임대차계약 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 장유택 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 입찰 전 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2025.09.29 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 233,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 해소됐지만, 미상 임차는 남아 있다”
겉으로 가장 크게 보이는 위험은 장유택의 230,000,000원 주택임차권입니다. 신건 배당만 놓고 보면 1,062,000원이 부족해 매수인 인수가 발생하는 구조이고, 유찰될수록 규칙상 미배당액도 커집니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 장유택 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 별도 임차인 박효길은 2025.07.07 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 장유택의 확약은 이 임차인에게 적용되지 않습니다. 따라서 이 물건은 등록 임차권의 큰 숫자보다 확약 밖 미상 임차관계를 확인하는 것이 더 중요합니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격의 유불리는 별도로 판단해야 합니다.
