인천지방법원 2026타경502093. 간석동 ‘대준블루인’ 12층 1203호, 전용 77.52㎡ 오피스텔입니다. 소유자 허정민은 2021.10.29 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 314,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 김미정은 임대차계약 2021.09.14, 확정일자 2021.09.23, 주민등록·점유개시 2021.10.29이고, 보증금은 314,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.03.15 목포세무서장 압류이므로 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않아 매수인 인수 대상입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이 확약은 김미정 임차권에 적용되므로, 본 분석에서는 해당 임차권의 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 292,000,000원입니다. 단, 배당계산상 보증금 미배당액은 26,888,000원으로 산출됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 12층 1203호 · 도로명 인천광역시 남동구 용천로153번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 77.52㎡ · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 허정민 (2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 314,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 314,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 2021.10.29 · 12층 1203호 77.52㎡ 전부 | 2021.09.23 | 314,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약상 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김미정은 보증기관 명의의 중복 신고 임차인이 아니라 등기된 임차권자이고, 전입일이 말소기준일 2024.03.15보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 미배당액은 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 것으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 2.92억은 최근 시세의 116.8%
대준블루인의 거래 표본은 12건이고 전체 평균은 313,333,333원이지만, 과거 350,000,000원·355,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래도 2024.04의 250,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -21.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 74.9㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 74.45㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 74.9㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 77.52㎡ | 10 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 74.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.11 | 77.52㎡ | 11 | 314,000,000원 |
| 2021.11 | 71.05㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2021.11 | 77.52㎡ | 7 | 314,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 실질취득가 292,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원보다 42,000,000원 높고, 비율로는 116.8%입니다. 전체 거래 평균 313,333,333원만 놓고 보면 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래가 과거 대비 21.7% 하락한 만큼 과거 고가 거래를 근거로 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 김미정 보증금(우선변제) | 314,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 314,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김미정 보증금의 미배당액은 26,888,000원입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영했습니다. 룰상 미배당액은 현재 회차 26,888,000원, 1회 유찰 시 84,470,400원, 2회 유찰 시 130,536,320원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역(인천1호선) 남동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 대준블루인은 39세대, 사용승인일은 2019.09.11입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 2,384,000원/㎡입니다.
- 환금성. 거래 표본은 12건이나 최근 12개월 평균 산정 거래는 1건이고, 최근 가격 추세가 -21.7%로 나타납니다. 과거 평균보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 김미정 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문, 적용 대상, 말소 조건을 반드시 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 292,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 116.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -21.7%이므로 전체 평균 313,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 233,600,000원, 2회 유찰 시 186,880,000원입니다. 확약을 전제로 실질 인수는 0원이지만, 룰상 미배당액은 각각 84,470,400원·130,536,320원으로 커집니다.
- 호수 표기 대조. 사건 소재지는 1203호이나 감정요항표의 건물 구조 항목에는 제1202호로 기재되어 있어 감정평가서 원본의 대상물건 표시를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 처리 및 말소 여부를 원본 서류에서 대조하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 314,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 292,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서도 김미정에게 287,112,000원만 배당돼 26,888,000원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영되고, 실질취득가는 현재 최저가와 동일한 292,000,000원입니다.
문제는 그 292,000,000원이 최근 시세보다 낮지 않다는 점입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 250,000,000원, 현재 실질취득가는 그 116.8%입니다. 최근 거래 추세도 -21.7%이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약서의 원문 확인과 최근 하락 시세를 반영한 입찰가 결정입니다.
