인천지방법원 2026타경502120. 인천 남동구 만수동 대명빌라 6동 1층 102호, 전용 35.91㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이용민이며 2022년 6월 매매가 100,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 선순위 임차인과 확약서입니다. 김좌겸은 2022.06.10 주민등록·점유를 갖추고 2022.05.30 확정일자를 받아, 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 13번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이에 따라 본 분석에서는 김좌겸 임차인의 미배당 보증금 33,624,000원을 매수인이 실제 부담하는 금액으로 잡지 않고 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 해당 임차권에 한해서만 반영하는 것이며, 본건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 841-24 6동 1층102호 · 도로명 인천광역시 남동구 서판로59번길 6-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.91㎡ · 지하1층/지상3층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인 / 규모 | 1991.05.18 · 대명빌라(841-24) 총 8세대 |
| 소유자 | 이용민 (2022.06.13 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약서가 핵심
말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 2023.11.20 국 압류, 2024.11.22 남동구 압류, 2026.03.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 13번 주택임차권등기는 2024.07.19에 등기됐지만, 임차인 김좌겸의 실제 주민등록·점유는 2022.06.10이므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김좌겸 제1층 제102호 35.91㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.06.10 / 2022.05.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
대명빌라(841-24) 전용 35.91㎡의 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균은 68,833,333원이지만, 여기에는 2022.06의 100,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래 2건만 보면 평균은 53,250,000원, 최신 거래는 2025.10 55,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -46.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 35.91㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2025.06 | 35.91㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2022.06 | 35.91㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 53,250,000원 |
확약서를 반영하면 실질취득액은 최저가와 같은 68,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 53,250,000원의 127.7%로, 평균보다 14,750,000원 높습니다. 최신 거래 55,000,000원과 비교해도 13,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 68,833,333원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 김좌겸 보증금 | 100,000,000원 | 66,376,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 818,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김좌겸 임차인의 미배당액은 33,624,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 전용 35.91㎡ 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 사용승인일은 1991.05.18입니다.
- 도로·토지. 동측 약 9m 내외 도로가 개설돼 있고, 토지는 사다리형 다세대주택 건부지입니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 거래 표본. 대명빌라(841-24)는 총 8세대이며 확인 실거래는 3건, 최근12개월 거래는 2건입니다.
- 현장 참고. 현관에 전기공급제한 알림 안내문이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 김좌겸 임차권과 정확히 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 룰상 부족분 확인. 확약이 없다면 현재 매각가 기준 미배당 보증금은 33,624,000원입니다. 확약 효력에 문제가 생기면 취득비용 구조가 완전히 달라집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 68,833,333원보다 최근12개월 평균 53,250,000원과 최신 거래 55,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -46.8%이므로 과거 100,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 전기공급 상태 확인. 현관의 전기공급제한 알림 안내문과 실제 전기·관리 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 부담이 사라져도, 가격이 싸지는 것은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매각가 68,000,000원 기준 33,624,000원 인수 위험이 발생하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
그렇다고 신건 68,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 53,250,000원, 최신 거래는 55,000,000원이고 최근 추세는 -46.8%입니다. 실질취득액 68,000,000원은 최근 평균의 127.7%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수금이 있느냐”보다 확약서의 효력 확인과 최근 시세보다 높은 신건 가격을 어떻게 볼 것인가에 있습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격에는 보수적인 접근이 필요합니다.
